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“谜”一样的公摊面积 　　编者按： 　　最近，一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》的文章在网络热传，引起了很多人的共鸣，消费者都觉得在房价如此高的今天，为什么还会有公摊面积这一说法？公摊面积到底是如何产生的？日前，新华社、新华每日电讯一同发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》，将公摊面积的讨论推上了风口浪尖，文中追问：既然国际上基本都是按套内面积计算房价，为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积？职能部门治理房地产行业乱象之时，能否回应公众关于公摊面积乱象的关切？ 　　近年来，随着商品房价格攀升，部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力，不断推高公摊面积和公摊系数，使之快速上涨并超过了30%。2010年，被《焦点访谈》曝光的山东高密某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%，使购房者很受伤。公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使其在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至房地产税出台，购房者遭遇到的不公还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。 　　那么到底什么是公摊面积？它是如何来的？通过本刊记者的梳理，或许可以为您揭开“谜”一样的公摊面积。 　　家住?州市某小区的王女士最近发现，小区的地下室一直在对外出租，开始的时候是一家外卖店租用，后来又改为棋牌室。 　　“到底什么算‘公摊面积’？小区的地下室归谁管？产权属于业主吗？物业能不能对外出租？”王女士纳闷了。其实，不只是王女士，很多小区的业主都不知道小区哪些部位被开发商列入了“公摊面积”，甚至不知应该到哪儿去查“公摊”信息。 　　“小区地下室里的出租屋是由自行车库改造而来，从一开始便是小区的公共配套设施，应该归全体业主所有。”王女士所在小区的业委会主任李女士说，业主入住后，开发商就将自行车库改造成出租屋，以前大部分居民都不知道这些地方应该是业主共有的，“从一开始入住，业主就被瞒了”。 　　而在本市的各个小区中，公共区域是否为“公摊”的争论一直存在。 　　在郑州工作的小陈与女友相恋5年，两年前被丈母娘催着买房结婚。看了近一个多月的房后，他们选定了西流湖附近的一套102平方米多的商品房。其中套内建筑面积为81平方米。购房合同中约定，如果产权登记建筑面积与合同约定的建筑面积发生误差，比例绝对值低于3%时，按照实际情况结算价格；如果比例绝对值超过3%，购房者可以要求退房。“面积大小合适，总价不高，首付也能接受，最重要的是交通方便，配套也比较齐全。”小陈表示。 　　在期待中小陈终于等到交房的那一天。收新房，本是让人非常高兴的事情。然而，小陈在收房过程中却遭遇了面积缩水的窝火事。他说，开发商与他玩了一个文字游戏，结果是他为多出的公摊面积花费近5万元。新房的总建筑面积虽然没变，但套内面积少了4平方米，公摊面积却多了4平方米。 　　于是，小陈委托了郑州市某房产测绘单位进行了面积检测，检测显示：房子建筑面积与合同约定是基本一致的，但套内建筑面积确实少了4.27平方米，比合同约定少了约4%左右。于是，小陈提出了退房要求。开发商给出的结论是，房屋的总面积没有误差，那就不能退房，套内建筑面积差异不是退房的理由。 　　提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨――花了100平方米的钱，却只买到一个70平方米左右的房！更为奇葩的是几年前山东的一个楼盘，业主在收房时发现，公摊系数竟高达50%以上，有人将其称为“史上最牛的”公摊系数。 　　什么是公摊面积 　　关于“公摊面积”，记者问及身边几位维权意识比较强的朋友，他们纷纷表示对“公摊”的概念并不清楚，对于小区哪里算“公摊”，“公摊”收益应该归谁，谁拿走了现在的收益等问题，都是说不清、道不明。 　　“公摊面积有很多说法，开发商到底将哪些部位算成了‘公摊’，则是更让人找不到答案的问题。”一位业主无奈地表示。 　　早在1995年，住建部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，就已经对公用建筑面积的组成采取“列举式”进行规定，“公用建筑面积由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室……” 　　这就意味着，能够“公摊”的面积必须是建筑面积。但这是否说明，以上这些部位都属于公摊面积呢？ 　　根据百科的定义，公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。 　　那么，公摊面积到底是从何而来的呢？