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持有型物业现金流管理剖析 　　摘要：2016年是中国房地产行业动荡的一年，房地产行业在经过了一段时间的低谷，形式更加复杂，一线城市的房价猛烈回升，交易量连年增长，然而三四线城市去库存压力山大。随着我国持有型物业在房地产企业的所占份额日益增加，现金流管理在持有型物业的管理中就越来越凸显出至关重要的作用。通过对房地产企业现金流管理中可能存在的问题进行分析和对持有型物业的现状单独进行分析，但是持有型物业却存在着现金回收期过长，周转较慢的情况，不能像销售型物业在短期之内收回现金，这就意味着我们要采取合理筹划，提前对现金流进行预测，对项目的收益，成本，费用进行考核等措施。 　　关键词：持有型物业；现金流；房地产行业；稳定收益 　　中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-000-02 　　一、研究背景 　　长期以来我国都把利润当做评价一个企业价值能力的核心指标，但利润是使用权责发生制计算出来的，有收入并不一定有现金流入，有现金流入也不能确认当期收入。现金流量对企业的综合价值进行评估有效保证了评估结果的科学性和真实性，避免了由于企业价值判断不准带来的资金断裂等风险。 　　二、房地产企业的现金流管理分析 　　巨大的资金压力是房地产行业不同容忽视的问题，我国房地产行业的资金缺口据报道已经达到5000亿。一些中小地产商由于实力不足面临着资金匮乏有可能会导致破产的风险。房地产行业作为一种预测将来需求而进行生产的行业，由于自身特点，价值大以及开发周期长等风险因素，现金流存在着种种问题。 　　（一）房地产行业对资金需求量非常大 　　房地产项目由于投入成本高形成大量的资金需求，房地产企业需要集中的大笔投入的资金，而募集开发建设所需资金的过程又是分散的，这种矛盾造成房地产企业仅局限于自有资金是不足够的，所以房地产企业对银行的依赖度长期居高不下。这种情况下，资金链很容易被拉断，特别是中小企业将面临严峻考验：对于每一个房地产项目而言，从选择地块开发楼盘到房屋竣工验收，需要几个月甚至几年的时间，所开发的房地产商品只有销售到一定数量后才能收回成本乃至利润，房地产开发周期长、资金周转慢、回收期长是我们在考虑房地产企业现金流中不可忽视的问题。 　　（二）房地产行业投资风险大 　　房地产地产项目一旦投人就具有了不可移动性，它是在相当长的一段的时间里很难发生变化，很难根据各种如社会经济环境发生变化加以改变和调整，使得现金流的投人风险性加大，如果失败，可能面临着收不回投入资金的风险。 　　（三）资金来源和使用的现状 　　据统计，我国的房地产企业资金的主要来源还是依靠银行，商业银行基本参与了房地产开发行业的全过程，导致房地产企业的高速发展大多是在银行信贷的支持下实现的，而国家出台的一些政策例如对房地产企业的加息等意味着房地产行业从银行获得的现金流入将会大幅度下降。房地产企业还面临着现金持有量不均衡和资金使用效率低的问题，因为房地产行业属于一次性使用大量资金的的行业，在各个阶段使用资金的数量不同，有的时候资金很紧缺导致高息借入大量资金有的时候资金充裕又会导致资金的闲置。总的来说房地产行业的资金使用效率不能维持在一个稳定的水平，也是我们在日常的现金流管理中需要特别注重的部分。 　　三、持有型物业现金流管理的现状及存在的问题 　　（一）持有型物业的概念 　　从世界范围来看以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有两种典型的收益方式，一种是销售型收益方式，一种是持有型收益方式（物业租赁收益方式）。持有型物业收益方式则是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后，通过宣传推广，招商谈判等环节，最终以租赁方式获取房地产投资收益。大连万达集团董事长王健林提出了长期的一系列对于大型购物中心、五星级酒店等持有型物业的建设计划，与此相仿一些大的房地产商也纷纷欲加持商业物业的持有比例，这预示着持有型物业将会在房地产行业中占据更高的比例。 　　（二）资金需求量巨大、占用时间长 　　建筑成本投入较高使得房地产企业必须不惜人力物力的筹措大量的资金以便有大量的现金流入，同时产生了高额的利息，尤其是对于一些中小型企业来说负担深重。相比销售型的快进快出，持有型模式首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是所有开发商的共同难题。一个房地产项目，如果是由有经验的开发公司来操作，一般情况下顺利的话从拿到土地开始计算，从规划设计、手续报批、施工建设、预售、竣工验收、交房在经济态势比较好的情况下大约要2-3年，如果开发商的经验不足、市场情况不好国家政策不好的情况下可能会要更久，现金的周转速度比不上销售型物业。 　　（三）持有型物业现金的占用风险大 　　一旦投入就具有了不可动性，即使经济环