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企业市场营销策划书 企业市场营销策划书（一） 一、湖南省房地产企业市场营销策划现状 20世纪90年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化 销售，房地产市场竞争加剧。湖南省房地产经营者在这种 大气候的影响下，必须抛弃“生产观点”，树立“用户观 点”，围绕用户的要求作市场营销策划。目前湖南省经济发 达的中心城市长沙、株洲、湘潭的房地产企业形成了市场 营销策划的初步理念，着手了楼盘的营销策划工作。长沙 升阳公司根据“e. c”时代概念的要求，策划了省内外享 有盛名的“巴黎香榭”，打造了 21世纪长沙新地标。湖南 省梦泽园房地产开发公司为了满足工薪阶层住房的需求， 整体策划了滨湖园林生态社区、国家级康居工程智能化示 范小区“梦泽园”，它“以家门口有个美丽的湖”为特色， 使大批工薪族俱欢颜。营销策划经理张恒志组织一班人以 傲视群雄的气魄策划了湖南CEO官邸社区一一荷塘月 色?世博城，在长沙高档别墅中举起了一面引人注目的旗 帜，满足了越来越多的成功人士的住房需求。株洲市城市 建设综合开发公司，为了城市人闹中取静，把株洲市贺家 土鹅颈洲策划为业主首选的天鹅花园、把“土鹅”变成 “天鹅”，使其四面环水，风景幽雅，情调别致，静中有 景。湘潭市的房地产开发商提出了 “温馨的住宅，深情的 策划”的顺口溜，对商品房进行市场营销策划时，以科学 性、合理性、创造性、预见性为宗旨，突出“以人为本”， 注重环境功能和质量水平，创造优美、舒适、卫生、安全 的居住环境，同时还结合城市的历史文化特征和居住者心 理，着力策划具有地方特色和文化内涵的楼盘。长株潭三 市尤其是长沙市的房地产开发商在房地产市场营销策划上 已有一定的建树，是湖南省房地产市场营销策划的领头 雁，在不断引领全省房地产企业营销策划工作。他们还不 断学习省外先进经验，经常派相关的专业技术人员到广州、 深圳、上海、温州、武汉等地实地学习考同时也把知 深圳、上海、温州、武汉等地实地学习考 同时也把知 名的市场营销策划专家、学者请来指导市场营销策划工 作，先后特邀特请被媒体号称为房地产业“女掌柜”的谢 家瑾司长，中国房地产业协会副理事长兼秘书长顾云昌教 授，中国人民大学教授、博土生导师兼任多家地方政府及 多家超级机构经济顾问叶卫平先生，《房地产世界》杂志主 编、上海房地产策划专家许仰东先生前来畅谈营销策划、 指点迷津。通过采取“走出去、请进来”的方法迅速提高 房地产市场营销策划的技能。 湖南省长株潭以外地市的房地产企业的市场营销策划 处于虚而不实、朦朦胧胧的状态，他们所做的营销策划是 局部的、单项目的、浅显的、无意识的，往往是单纯的价 格策划、广告策划，并且分析市场结构和行为__选择市 场机会 制定营销战略 部署营销战术 实施和监 控营销操作的水平停留在低级状态。 二、湖南省房地产企业市场营销策划存在的问题 1、 市场营销策划观念较淡薄 多年来，全国各城市房地产年脱销率一直在30°%-40°% 间徘徊，现实的压力使广大房地产企业认识到：房地产业 竞争很激烈，粗放型的经营已经不行了。1995年后，国内 不少房地产企业尤其是从事地产代理的企业，纷纷投入人 力和物力进行房地产营销策划问题的研宄，全国大中城市 相继展开了房地产市场营销大战，尔后房地产市场营销策 划大战在全国拉开，市场营销策划观念融入到企业的经营 方针中。但由于湖南省房地产业的发展没有受一波一折的 冲击，一直保持平稳发展趋势，房地产企业间的竞争并不 激烈，投资的风险小，因而缺乏危机感、紧迫感，市场营 销策划的观念较淡薄，甚至连一些企业领导脑海里还没有 形成市场营销策划的概念。 2、 市场营销策划没有长远打算 目前，湖南省的房地产企业开发楼盘存在严重的“跟 风现象”，一遇到市场上好的卖点，就不顾实际一哄而上， 结果开发无个性，策划无创意，楼盘被套。短期行为很普 遍，急功近利，缺乏可持续发展的基础和后劲，小区规划 只重效益，忽视生态、环境、人文、历史等因素，目前的 规划对今后小区的改进和管理带来的负面影响抛于脑后。 在取得短期收效的同时，埋下导致市场混乱的种子，这种 营销策划无视长期发展，严重影响了与之相协调的长期规 划的实现。 3、 对市场营销策划缺乏理性思考 湖南省许多开发商信奉“兵贵神速”，匆忙作某种营销 决策，然而这种仓促的决策不乏短见和过于迷信他人，热 情追捧流行概念，盲目炒作市场热点。疯狂的“欧陆风情” 后，又是“绿色概念”、“错层概念”、“生态概念”、“智能 概念”，没有深刻地体会市场的涵义，没有将市场营销策划 渗透到市场调整和工程立项中去，致使商品房没有自身的 特色，销售前景黯淡，资金积淀呆滞，形成恶性循环。 4、 缺乏合理的市场营销策划体系 湖南省房地产企业尽管在探索组建自己的营销策划体 系，但人、财、物的保证未完全到位，营销策划机构