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突破房价魔力剖析 　　摘要：房价的魔力已经为全人类面对的困局，放经济喜声一片，控经济滞缓难行，破经济哀声连连。房价的魔力不仅仅发生在中国，经济发达国家或地区也是比比皆是。1997年东南亚金融危机，香港房价拦腰斩断；2008年全球金融危机，诱因点就在房地产；日本、韩国等国家就曾因房地产泡沫破灭而使经济陷入倒退或滞涨。因此，本文从个人视角剖析了房价非理性上涨的本质，以及现行商品房定价弊病，探寻通过商品房建筑物与土地的定价分离突破房价经济魔力的设想。 　　关键词：房价魔力 价值本质 权利融断 定价扭曲 定价分离 土地使用税 　　上世纪90年代以来，尤其是我国住房分配制度由福利分房向货币化、商品化转变以来，我国房地产业取得了极速的发展，促进了经济的增长。房地产已成为经济发展的重要组成，在发挥经济促进作用的同时，房价调控对经济发展的负效应也相当显著。房价涨跌会给百姓的生活与心理带来巨大的压力，特别是房价下跌打击更为猛烈，以至影响或打击当地经济。如1997年东南亚金融危机，香港房价拦腰斩断，百姓资产严重缩水，有些人一夜之间成为负翁；2008年由美国房地美与房利美开始的次贷危机最后引发成全球经济危机，导致世界经济千疮百孔，这都体现着房地产的威力。 　　1 房价对经济影响与政府调控目标相背离的原因 　　一个国家或地区的房地产采取促进政策，经济指标就容易欣欣向荣，但伴随着的就是高房价，百姓埋怨政府、诅咒开发商。而调控时，伴生行业，如水泥、钢铁、建筑业、机械制造业等诸多行业受抑制，经济发展缺乏动力，百姓又寄希望于房产推动经济。房地产的兴与滞，可谓牵一发而动全身，已经成为影响一个国家或地区经济发展重要因素，这与政府希望在房产调控中不影响其它行业发展的大目标相左，我国房地产调控与促进所产生现象证实了此现象的存在。为了调控房产，我国2010年以来实行了严格的限贷、限购政策，从市场经济角度看，限贷与限购有悖于市场自由原则；但从政治经济学角度分析，具有积极的现实意义。 　　几年前大家热议的物业税，以及已在试行的房产税，皆各有利弊。房产税的隐忧之处在于产权融断，假设今年以100万元买入一套商品房，房价每年以5%的速度（复利）温和增长，同时以当年房价的1%缴纳房产税，使用期满后此商品房的总价值约为2898万元，70年累计缴纳房产税约589万元，为期满年商品房总价值的20.3%，价税合计约3487万元。关键不在此商品房的价税合计金额，而是土地使用权到期前夕，持房者还拥有几千万的资产，同时还在为个人房产缴纳房产税，就在土地使用权到期的那个时点，根据国家现行法律规定，国家可以无偿收回此土地使用权，到期前后，价值几千万元的个人资产被清为零，这种产权融断带来的隐忧不言自明。再深入分析，先不论现商品房屋的实际可使用年限，假设能够达到土地使用年限期满，根据物品的价值原理，房屋的价值已经归为零，剩下的只是土地价值。 　　通过假设分析可知，房地产调控之所以纠结不断的关键原因是土地的稀缺性。商品房中的建筑物是随时间推移减值的，但土地的稀缺性，使得与土地捆绑在一起的建筑物有年限越长越值钱的假象。两种不同价值取向的标的物混淆在一起定价，必然造成定价体系的扭曲，带来调控与促进的不协调。随着城市化、城镇化、工业化、现代化的推进，我国可使用的土地越来越少，土地与经济发展间矛盾越来越深，土地的价格也越来越高，调控房地产的难度也越来越大。因此，突破房价魔力，着眼点应考虑分离不同价值取向标的物即建筑物与土地的定价。 　　2 商品房建筑物与土地分离定价的必要性 　　我国房地产业改革与发展促进了经济的快速发展，但调控与促进中出现了诸多弊病。 　　2.1 全民搞房地产：一直以来，由于房地产赚钱的快捷效应，个人、民企、国企都想在房地产上挖得一桶金，助推了房地产的非理性发展。 　　2.2 借机大规模圈地：一些政府为取得即期收益，大批出售土地，即使公开招标，除开发商，还出现一般企业与个人不考虑自身需求大规模买地屯地现象。这些单位与个人，一是想借将来产业政策调整，为投资房地产做预备；二是想通过屯储转卖赚取收益。 　　2.3 地方财政收入依赖房地产的程度过高：多年来各级政府通过土地的出售，筹集了相当规模的建设资金，促进了公益事业大力发展。而这种一垂子买卖支撑起来的发展，使政府对土地收入的依赖度过高。 　　2.4 权力寻租诱惑太大：因土地稀缺带来的商品房快速上涨，推动了土地价格的持续攀升，在巨大利益的诱惑下，许多官员利用土地定价与出售之权进行利益寻租。更有甚者是直接利用经济适用房的分配权占有房产，倒卖获利。 　　2.5 土地使用年限未体现在拆迁与转让定价之中：商品房转让中，很少有人关注土地使用年限对商品房价值的影响；旧房拆迁的定价也很少关注到土地使用年限的影响，特别是拆迁过程中由于定