一户建东京人梦想.docVIP

“一户建”东京人的梦想 　　“一户建”式的独院住宅是日本工薪族的人生目标。 　　私家房是多数工薪族一生的梦想。对个人来说，买房还是租房，是个至关重要的问题。纵观发达国家的历史经验，似乎可以这样说：私家房是经济发展到一定水平之后出现的目标，是经济发展划时代的标志；让多数国民获得资产，是一国社会从发展走向成熟的门槛；让多数人实现购房梦，是决定经济开发最终能否成功的重要因素；私营住宅也是一个国家经济循环的重要支撑。从这个意义上说，想方设法让国民拥有住宅，是每个政府经济政策的重要内容。 　　以日本为例，早在经济发展初期，私家房就出现在游戏中，出现在歌词里。上世纪60年代日本经济高速增长时期，曾经出现过一款名为“住宅双六”的游戏。这款游戏从离开家乡进东京住进公司单身宿舍为起点，历经婚后的公司住宅、公立机构廉租房、高层公寓之后，终于上升到“MYHOME”即独院住宅为终点。暗含着回到公司宿舍是输，实现独院住宅是赢的游戏规则。独院住宅成为此后工薪族的人生目标。1973年，小坂明子唱的《你》这首歌曲，描绘了一个更具体的形象，一个小而温暖的住宅和院子，父母与子女还有宠物，一同享受着甜蜜的生活。 　　不管这种游戏是否有过，但“住宅双六”这个词却留了下来，成为业内行话：获取住宅的行动模式或路线图的代名词。独院住宅是日本私家房最初的理想模式，日语叫“一户建”。由一个小院加停车场、部分私有道路，2至3层的木造小楼构成，面积约在100平米到300平米之间。拥有它意味着人生的圆满和成功! 　　 　　政府鼓励购房 　　 　　政府鼓励购房的政策在实现个人住宅梦方面曾起到重要的作用。战后初期，日本住宅极度不足，城市因空袭而化为荒原。盖房子的材料短缺。复员军人中1/4的人没住房。日本政府最初从管制建材人手，一面促进房屋建设，一面建设公营住宅，但房屋还是供不应求。政府鼓励商业银行提供长期低利贷款，但资金短缺，商业银行对小额私人贷款也不积极。为此，日本政府于1950年6月设立了提供私人房贷业务的住宅金融公库。首批贷款对象是东京、神奈川、大阪等住宅不足城市。首批申请者达3万多户，申请个人建房贷款条件为：月收入为月返还额的7倍以上；房屋建筑面积30平米以上；木造建筑返还期限为15年以内、钢筋混凝土结构为30年以内。 　　住宅金融公库的贷款年利率为5.5％，一直维持到了1973年。在官定利率为5％～7％的年代，这个贷款利率可以说极为优惠。因此，第2年申请户数猛增10倍以上，不得不通过抽选决定。从1950年到2005年的55年中，日本全国建筑房屋户数达6000万，住宅金融公库提供了约3成的贷款。进入高速增长时代后，日本商业银行也开始积极推行住宅贷款，到上世纪80年代末，民间金融机构在房贷总额中占到7成。 　　日本政府还创立了住宅贷款免税政策，希望个人购房的同时，可以促进对建材、装潢、家具、家电等的需求。1972年日本政府实施减免部分税金的政策。1978年进一步根据返还额实施减税。 　　随着鼓励购房政策的出台和日本式住宅理想的登场，东京市区开始了猛烈的扩张。东京周边人口增长率最高的时期是1960～1965年。距东京中心20～30公里地区、30～40公里地区同时进入人口增长高峰；从绝对数来看，这两个区域人口增长持续时间最长，人口增长绝对数最大，占整个东京地区人口增长的一半以上。支撑着东京猛烈扩张的是战时、战后_人口高峰期出生的两代人。他们接受了日本战后民主教育，用自己的双手构筑了日本高速经济增长时代。随着他们结婚和孩子入学，在东京的郊外建起了独立小家。这些人又是经济增长最大受益者，“1亿中产阶级”的主要构成部分。 　　随着日本高速增长的完成，住房供给开始由不足转为绝对过剩。上世纪90年代泡沫经济之后，不仅房屋空置率逐年增加，旧的一户建街区居民数也开始减少。2008年统计数字显示，日本全国房屋空置率高达13.1％，单身老人家庭达22.7％，皆为发达国家之冠。如何扭转住宅空置、实现城市再生成了最大问题。日本式住宅理想与现实需要发生了很大偏离，人们开始重新考虑：我们究竟需要什么样的住宅?根据2008年的某统计学论文分析显示，日本人住宅路线图已有了变化的前兆。35岁左右的人因家庭人口增加而改换居住方式的比率最高，40岁左右买换房子的比率最高，60岁以上的老年人在家庭人口变化后也会买换房产。交通方便的高层住宅正悄悄成为人们追求的热点。而当初日本政府鼓励购房措施，在经历了泡沫经济破产和政府财源枯竭双重危机之后，逐渐改由市场主导进行。 　　 　　什么左右着人们的购房意愿? 　　 　　在日本的高速增长期，鼓动人们购房的是理想化的日本住宅之梦，加上行政手段的支持、景气循环的交替、收入的迅速增加和通货膨胀，人们在埋头苦干之后顺理成章地实现了自己的梦想。却还没有来得及回