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浅析信息不对称下房地产市场效率问题 　　［摘 要］房地产市场是一个特殊的市场,其市场效率不同于其他市场效率。房地产市场信息不对称直接影响房地产市场效率,房地产市场效率又直接影响国家对房地产业的政策。本文旨在分析房地产市场的信息不对称所带来的逆向选择和道德风险对市场效率的影响,并提出相关建议和对策。 　　［关键词］信息不对称；房地产市场；市场效率 　　［中图分类号］F293.3 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2009）05-0008-02 　　 　　房地产市场既是一个商品市场,也是一个资本市场,具有地理位置的固定性、稀缺性、商品的非同质性、价值量大、流动性差等特点,与其他市场相比,房地产商品的特殊性决定了房地产市场的信息处于更加的不对称状态。房地产市场信息的不对称直接影响着房地产市场效率。 　　 　　1 信息不对称理论 　　 　　1.1 信息不对称的内涵 　　信息不对称理论产生于20世纪70年代。所谓信息不对称,是指市场交易的各经济主体所拥有的信息不对等,各方所掌握的商品或服务的价格、质量等信息不相同,即一方比另一方占有较多的相关信息,处于信息优势地位,而另一方则处于信息劣势地位。由此,交易的一方可能利用自身的优势对交易的标的了如指掌,而交易的另一方却因为各种因素的制约知之甚少,这种相关信息占有的不对称状况,使得市场价格机制不再是使市场均衡的最有效的制度安排,由此产生的问题便是“逆向选择”和“道德风险”问题。 　　1.2 逆向选择的内涵 　　“逆向选择”,属于事前信息不对称,是指在签订交易契约之前,进行市场交易的一方已经拥有了另一方所不拥有的某些信息,而这些信息有可能影响后者的利益,于是,占据信息优势的一方,就很可能利用这种信息优势,或者故意隐瞒事实真相,掩盖真实信息,甚至提供虚假信息,做出对自己有利而对他人不利的事情,并降低市场效率和经济效率。这类信息不对称,信息经济学称之为“隐藏知识”、“隐藏信息”。 　　1.3 道德风险的内涵 　　“道德风险”,属于事后信息不对称,是指交易双方在签订交易契约后,占据信息优势的一方为使自身利益最大化,损害处于信息劣势一方的利益,而且不承担由此造成的全部后果的行为。对于这类信息不对称,信息经济学称之为“隐藏行动”。 　　 　　2 房地产市场效率理论 　　 　　市场的一个最基本的功能是产生经济信息。有效市场表明了各种资产的价值都通过市场的信息得以充分的反映,或者说市场的信息对各项资产的价值分布是均匀的,每种资产的价格都反映了这种资产真实的盈利特征。 　　效率评价方法主要是依据新古典经济学考察其市场配置效率,或把房地产市场作为资本市场依据有效市场理论考察其信息效率。在国外房地产经济研究中,“房地产市场效率”一词是特指“信息效率”,即市场价格是否能够很好地反映市场上的信息,根据价格对信息反映及时和充分的不同程度将市场分为强效率、准强效率及弱效率。 　　房地产市场效率标准应是包含资源配置效率和适应性效率的综合效率标准。房地产市场效率表现为制度均衡形成中的一种可接受效率。 　　 　　3 房地产市场信息不对称的表现 　　 　　3.1 价格信息不对称 　　房地产价格不仅仅取决于征地成本、建筑成本、地理位置,还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等各种因素,在不同区域和地段里同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异有时巨大，即使同一个供给圈内,由于地理位置、建筑设计、建筑材料、居住环境等不同,其价格也不尽相同,每一个案都有自己的特色。一般而言,购买者对所欲购买的房屋成本及其同类物业的价格都不甚了解,使得不法的房地产商哄抬房价、牟取暴利的可能性大大增加。 　　3.2 质量信息不对称 　　商品房是较为特殊的大宗商品,房屋的品质优劣从表面上根本看不出来。对于这类商品的真正质量,从投入到产出的过程,往往销售商不如投资商清楚,投资商不如开发商清楚,而开发商又不如建造商清楚。销售商为扩大销售,常常把并不真实的信息传递给消费者,强调其优势或者隐瞒其缺陷,消费者只能通过销售商提供的信息(广告、媒体等)来决定其购买行为, 一旦发现宣传与事实不符,或者有质量隐患时就常常会导致纠纷。 　　质量信息不对称直接导致了市场的道德风险,销售方在利益最大化的动机驱使下将大量的低质量商品房披上高质量的外衣而获得了高价格。此时高价格不再等于高质量,低质的商品房也可以卖出高价格,不断地推动着房地产市场价格的高涨。 　　3.3 权属关系信息不对称 　　从理论上我国房地产产权可分为所有权利和限制性权利。单从所有权利来看,又可分为完全所有权利和不完全所有权利,后者包括有限产权、部分产权、共有产权等。此外,附属于所有权之上的限制性物权也纷繁复杂。比如,一处房屋是否已