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物业管理早期介入重要意义和作用 　　【摘要】物业管理早期介入在项目开发的不同阶段、从物业管理专业的角度去分析项目开发过程，提出经济、适用、满足需要的物业建议，为完善物业功能、确保物业建设质量，加强与业主交流，促进行业发展等有着重要的作用和深远意义。 　　【关键词】物业管理早期介入 物业管理水平 业主交流 　　 　　物业管理早期介入，主要是指物业管理公司在接管物业之前,开发企业邀请物业管理的有关人员参与该物业的项目可行性研究、小区的规划、设计和施工等阶段的讨论，并从物业管理的角度提出一定的意见和建议，以更好的满足业主和使用人的需要和有利于物业管理。此阶段工作基础打得好坏，直接影响到项目后期常规管理服务工作的难易、营业成本支出控制以及能否很好的完成《前期物业管理服务协议》约定服务标准。在实际管理运作中，我们应利用自身管理优势及成熟运作经验，提前介入，扎扎实实地完成好各阶段工作任务，夯实管理基础。 　　通过房地产市场的发展，许多开发商已经认识到物业管理早期介入的作用和意义,但大多数物业企业的早期介入都是在入伙前半年左右进入的。主要原因有三个：一是因开发商对物业早期介入的认识不够，造成开发商临近项目交付方与之签订物业委托合同；二是物业企业的经验和相关专业人员缺乏，无力确保早期介入的质量；三是由于早期介入涉及到物业企业成本支出的问题，物业管理企业不愿过多的进行投入。物业管理的介入如仅仅在建筑安装的后期提出一些建议,只为接管验收做前期准备,那么必然在深度广度和落实上都存在一定的缺陷,直接导致接管后给正常物业管理工作带来很多麻烦。而真正意义上的早期介入是从项目前期的立项规划设计开始，到物业接管验收业主入住的质量监督与服务过程。 　　实践证明,让物业管理企业介入到物业开发建设中去,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。物业管理企业的早期介入对于项目的建设开发的重要意义，可以从三个方面表现出来。 　　 　　一、完善开发商项目的开发过程，树立客户的购买信心 　　 　　具有一定资质条件和早期介入经验的物业管理企业从规划、设计阶段就开始介入,从物业管理专业的角度,对开发项目的规划布局、造型和户型设计、建筑材料选用、设备安装保养、设施维护、环境美化、生活配套、能源供应、电信交通等方面，利用物业管理者丰富的经验和专业知识向开发商提出具有建设性、可操作性强的建议，使项目开发更加合理、适用、经济，物业项目迎合市场需求，满足客户期望。 　　 　　二、提高物业管理企业自身能力和品牌宣传，为日后物业管理工作打好基础 　　 　　物业管理是市场经济不断发展的产物。物业管理企业必须直接面向市场，提高企业市场竞争力，不断提升企业的管理和服务水平才能赢得市场，得到业主认可。物业管理早期介入时间的把握、介入工作开展的好坏，直接体现物业管理企业的管理经验与实力。一个优秀的物业管理企业，不仅有着规模化管理的优势与丰富的管理经验，同时还汇集、培养了一批具有丰富专业知识和项目管理经验的职业管理人员和工程技术人员。在自身介入能力得到保证的前提下，可以把传统的开发商配什么物业管理就管什么，转变成物业管理对物业的要求，在项目开发的过程中得以主动渗透。避免出现物业管理企业在管理中，遇到开发商遗留问题难以解决，造成业主将矛盾集中于物业管理企业，物业管理企业因成本和协调难度大等问题有苦难言的情况发生。 　　 　　三、最大限度的满足业主的使用需求，确保交付后业主顺利接收房屋 　　 　　根据《物业管理条例》第二十三条规定，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。实际的说明和解释工作往往是由物业管理企业负责。在说明的过程中，物业管理企业将有机会与业主、客户进行面对面的交流，了解业主对物业管理的需求和物业使用功能的建议，物业管理早期介入人员对沟通后得到的信息加以整理，将好的建议及时反馈给开发企业，协助开发企业进行论证、改进和实施。项目交付后，大多数业主缺乏建筑方面的专业知识，对房屋的检查验收感到束手无策，物业管理企业是受业主委托的，利用自身丰富的专业知识，帮业主在交付前逐户进行全面检查，发现问题及时督促开发企业整改，将业主收楼时可能发现的问题降到最低。 　　以上分析可以看出物业管理的早期介入无论是对项目的开发和后期的常规管理都有着深远的影响。综观整个物业管理早期介入实施过程，各阶段的介入重点有所区别，所显现出来的作用也有所不同。下面从立项决策阶段、规划设计阶段、施工安装阶段、销售策划配合阶段、接管准备阶段五个阶段分别阐述物业管理早期介入的作用。 　　1、立项决策阶段 　　在进行房地产开发项目市场调研和项目可行性研究评估时，物业管理人员应对项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平、周边物业管理概