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物业管理收费难原因分析与对策研究 　　摘 要：物业管理作为我国的一个新兴行业，经过２０多年的发展，在大部分地区开始步入 初级阶段，并已经在全国大中城市逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的格局。 但是，在其发展的过程中还存在着很多问题，面临着不少困难，其中最为突出的就是物业管 理收费难的问题。文章着重分析了住宅物业管理收费难的原因，提出了解决问题的对策。 　　 关键词： 物业管理 收费难 原因 对策 　　 中图分类号：293.33文献标识码：Ａ 　　文章编号：1004-4914（2007）11-245-02 　　 　　 物业管理是顺应房地产业的发展而出现的，它作为房地产开发的延续与完善，处于房地产的 消费和使用阶段。随着我国房地产经济的快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，目 前，物业管理已经发展成为我国一个年轻的、重要的服务行业，但也存在许多问题。 　　 　　 一、物业管理收费难的原因 　　 　　 物业管理收费，是指物业管理公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 当前，造成物业管理收费难的原因主要有： 　　1.物业管理公司方面的原因。业主通过业主委员会与物业管理公司之间签订委托合同，业主 与物管公司之间是委托与被委托，聘用与受聘的关系。按照合同的规定，物业管理公司应向 业主提供相应的综合管理服务，而不是单纯地管理物业，更不是管理业主。而现实中，一些 物业管理公司并未正确认识到自己的社会角色，致使服务意识差，服务态度不好，不能够及 时地为业主解决问题，或者工作不到位，履行服务承诺不彻底，比如未经业主的同意私自减 少服务项目或不按合同执行。业主因对物管公司有意见而且拒交、少交、欠交物业管理费。 　　2.业主方面的原因。来自业主方面的原因是造成物业管理收费难的最主要的原因。（１）观念问题。目前，不少业主在住房消费观念上还存在着一些误区。其一，业主没有认 识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没有认识到物业服务是一种消费行为 ，在缴纳物业管理费时总要左盼右顾，生怕自己吃亏，甚至希望找到一些服务质量问题 ，以此作为拒绝交费的理由。其二，不少业主对业主公约的内容不清楚，他们往往把其他 因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为。（２）侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主整体而不是某个单位，物 管公司不会因为极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，使得极少部分业主因 贪 图小利而躲避、逃避交纳物业管理费，却也享受到了与交费业主同样的服务，这种现象不仅 严重挫伤了广大已交费业主的交费积极性，还可能诱发他们效仿。（３）不了解物业管理的实际涵盖。业主并非物业管理专业人员，不可能全面了解物业管理 这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。比如说，目前业主普遍认 同物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化、房屋维修等，但是，一旦房屋出现质量问 题，有的业主却不管这些问题是由开发商造成的，还是因自己装修不当等其他原因造成的， 不管责任主体是开发商还是业主本人，就理所当然地认为物业管理公司应该负责维修，不然 就以此为“借口拒交物业管理费。（４）对物业管理服务不满意。由于国家对物业管理服 务没有规定统一的服务标准、收费标 准，对如何实现质、价对等也没有统一的要求，致使业主和物业管理公司在物业服务标准上 认识偏差较大。在物业管理的实践中，物业管理公司只能根据物业管理的收缴情况，提供相 应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符。此外，在实际工作中，也确实存 在着某些物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这些问题都会使得业 主对物业服务不满意，对物业管理公司有意见，从而拒交物业管理费。 　　3.开发商方面的原因。（１）工程存在质量。由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题 ，尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分存在比较多的质量问题，致使业主意见很大 。对此类问题业主不知道或者找不到开发商进行交涉、处理时，常常就把怨气撒向物业管理 公司，一旦质量问题得不到解决，就不交物业管理费。（２）自建自管，承诺未兑现。截至目前，据不完全统计，有９５％以上的物业公司是开发 商衍生过来的子公司，即开发商自己开发，自己管理。即使有些物业公司名义上为独立法人 ，但仍与开发商有着千丝万缕的关系。有的开发商为了促进销售，在房地产的销售阶段，将 物业管理费标准定得很低，以此来降低消费者购买房产的门槛；或者给予不着边际的承诺， 如什么豪华会所、幼儿园、容积率、绿化率、物业费永远不涨价等等，而后期大多数承诺没 有兑现。对此，业主常常因有怨气而拒交