20010121_深圳_中信海阔天空_区域市场_科技园调查报告.docVIP

PAGE PAGE 17 目 录 第一部分 区域分析 ………………………………………2 第二部分 区域对比 ………………………………………11 第三部分 项目定位及户型、配套建议 ………………………………………13 第一部分 区 域 分 析 区域市场认同分析 从政府角度看区域认同： 深圳市新任市长余幼军同志在对深圳市进行考察后指出：深圳市在2003年前将建立起以东部盐田区、西部滨海大道沿线为中心的城市重点发展区域。其中滨海大道沿线见成为具有深圳市城市标志的区域。 目前科技园区域的发展已经得到了深圳市委、市政府领导的高度重视，将科技园区的建设目标设定为：建成国内一流、国际上有影响的高新技术产业园区，成为我市高新技术产业发展的主要基地。 到2000年为止，园区的工业总产值达370亿元人民币，其中高新技术产品产值300亿元人民币，占全市高新技术产品产值的36%。在全市的经济中占有显要地位。 国土局在一个月的时间内先后对区域内的两块土地进行了招标拍卖，充分说明了政府将启动对该区域的建设。 从发展商角度看区域认同： 在土地拍卖之前的答疑会有12家国内知名的发展商参加，包括：中国海外、万科地产、长城地产、和记黄埔、深业地产、桑达地产、香港和声创展、香港正信国际、汕头华强地产、长江置业、招商地产、金地地产等12家大型发展商。 两次拍卖共有四家发展商参与了竞标：招商地产、和声创展、华侨城地产、万科地产。以上发展商均为实力强大，经营成熟。充分显示了市场的广泛认同和关注。 区域内配套设施建设情况 根据对附表一、附表二中配套设施的分析，可以得出以下结论： 服务于整个区域的配套设施类型包括：酒店、食堂、书店、公交车站、邮电设施。科苑南路与新南十道交界处有区内唯一的一片大型商业中心，土地面积为39734.4平方米，可以为整个南区服务。 每个居住区、园区用地区一般都配有自己的小型商服设施。类型包括：文化活动中心、托儿所、幼儿园、小学、中学肉才市场、居委会、老年人活动中心。 与周边的区域相比，缺乏大型的活动中心、商业中心、文化中心等设施。例如：华侨城区域的华夏艺术中心、沃尔玛商场等。因此无法形成大型社区。 从数据统计分布可以看出，区域的居住组团在规划时功能设定为服务于科技园内部就业人员的居住、生活。这对于项目所在区域成为具有全市影响力的社区增加了难度。 科技园区域南区的园区用地集中区域的北部及中部，占科技园区总面积的17.35%；居住用地分布在区域东北部、东南角、西南角三个部分，居住总面积占地面积648600平方米，占科技园区面积的12.41%；公共绿地及环境建设用地分布于区内各部分，占科技园区总面积的13.92%。 周边地块情况分析 该地块位于区域东南角居住组团内，该组团由六块相连的居住地块以及配套用地组成。规划数据如下： 宗地号 用途 面积 容积率 建筑面积 07-19-01 居住用地 45323.8 3.3 149568.54 07-18-01 居住用地及配套设施用地 41889.4 2.7 113101.38 07-17-01 居住用地及配套设施用地 41769.0 3.2 133660.8 07-16-01 居住用地 35741.8 2.9 103651.22 07-20-02 居住用地及配套设施用地 58589.8 2.8 164051.44 07-23-01 居住用地 32425.0 3.5 113487.5 07-21-01 配套设施用地 14587.7 0.7 07-21-02 配套、邮电设施用地 9989.1 1.4 07-22-01 公共绿地 7854.5 0 07-22-02 配套设施用地 3044.1 0.8 07-22-03 教育科研设计用地 20085.7 0.6 07-17-02 居住用地 10450 1.6 07-18-02 居住用地加邮电设施用地 8242.6 2.0 根据以上数据统计，可以得出： 该居住组团头发市场的总建筑面积777520.88万平方米； 该居住组团的容积率偏低，介于2.7-3.5之间。为创造统一的风格，引导社区向中高档楼盘发展提供了先决条件； 该组团内的居住用地的建筑面积较大，介于103651-164051万平方米之间。配套用地位于居住用地中间，各居住用地容易形成相对独立的居住小区。 区域内公司情况 区域内产业规模 科技园区域内目前共有企业约300余家，涉及行业包括电脑、软件、生物基因工程、设备、光电器材、网络等十多种门类，据统计，去年科技园电子类产品值211.2亿，占科技园高新技术产品产值的99%；具有自主知识产权产值达134.3亿，占科技园工