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从 模式看住宅设计方法 的变化 2 0 1 1 · 中 国 住 宅 设 计 大 会 · C C D I · 季 凯 风 往事难如烟…… 十多年的居住建筑技术发展路 似乎总是在被开发商牵着鼻子走。 我们设立了若干的质量 控制节点, 但总是被开发商无情的修改和无理的设计周期搅得乱七八糟。 我们研究了一系列的创新设 计、环保理念, 也总是不被开发商们 认可。 房地产市场极其火爆，一些开发商又不 停地“折腾”着设计师。 方案反复地修改 甚至施工图完 之后还在修改方案。 设计师在这种不明就里、不厌其烦的 修改之中伤透了脑筋。 居住建筑大量的设计合同、某些设计师的盲目找袭、设计过程的不断修改，等等、等等使得居住建筑设计变成了“ 低技术含量的体力活”。 设计师希望得到客户的尊重，主导设计过程 带来真正对社会有价值的作品。 却一次次被“不听话”的开发商摆弄得只有听话的份儿。 设计师很苦恼… ?小户型研究 交通核形式研究——受到产品定位 档次、出房率均好性的控制，节省面积不是“好” 的 惟一标准； 形形色色偷面积手段——钻规范空 子，迎合大众购买心理； 形形色色户型拼合拆分手段——挂 羊头卖狗肉，满足客户需求。 BIM在住宅项目中的应用 碰撞检查、BIM出图——牛刀宰鸡，设计时间、成本不能控制 绿色住宅研究 “新东方”式“应试”方法研究——为开发商“购买赎罪 券 复杂化、巨型化、科技化的建筑系 统研究——替开发商作炫酷演出、生态系高度风险化 冥 中 幕后 有一股更 强大的力量 左右着住宅设计实践的方向…… 遵守传统住宅设计原理的 完美”户型为何不能获得业主(开发商和买方者)的认可 ? 传统教育、正规知识缺失 什么？世界发生哪些变化使知识落后了？ 政府 企事业 住宅设 计单位 开发商 政府 企事业 住宅设 计单位 ? 圈养的 消费者 ? 匿名的、同质的、无辜的 ? 散养的 ? 基本的居住需求 ? 购买力无差别 ? 具名的、异质的、原罪的 ? 多样的居住和非居住需求 ? 无能为力地等待 ? 购买力层级化 ? 弱肉强食地竞争 居住者 商品经济、住宅供应市场化 ?使用者层级化、产生啄序 ?使用者需求进化、分化和个性化 绝大部分设计师面对 的不再是一类住宅使用者（老年人、或低保家庭）、一类技术问题（小户型设计、结构体系），而是 开发商所面对的“芸芸众生”，是并非生物人、标准人、理想人的个别住宅用户，而 是作为社会人、作为商品社会人的族群。 投入大量自由资金 开发建设 风险小 卖方市场 广告策划＋售楼部 -2000  2000- 利用大量外部资金开发建设 风险大 买方市场 全程策划 宏观经济调控政策、 土地政策、银行贷款政策的调整 具有完善的策划体系，严谨的合作架构，准确的市场导入的房产开发全程策划模式现在被众多品牌开发商所采用。 市场 品牌 研究 土地 配置 研制 物业 土地价 项目 服务 值最大 分析 化策划 营销 项 目 策略 规 划 形象 概念 设计 设计  市场调 广告 研 景观 策划 建筑 规划 项目可行性分 项目定位 小区规 划 建筑设计 景观设计 营销推广 析 住 住 宅 宅 自自 社 实 研 践 然然 会 住宅 开发商 居住者 取 究 条条 条 决 关 件件 件 ?住の器 ?? 居住住行行为为 于 注 工 ? 生产+销售 开 ? 产品 ? 购买心理 程 发 行 事 为 务 在商业经 济社会中 几乎所有的问题都会与经济挂钩，会与商业操作模式相关 设计仅仅是住宅产业链 中靠近下游的一段链条 随着房地产市 场的日趋成熟 住宅设计行业的 竞争也日益激烈 我们的主要客户是房产开发商 价值增长点首先要从 发商的需求中寻找。 开发商的全程策划对专业设计公司的需求，不仅仅限于规划和单体方案的设计工作。 在策划阶段，开发商需要有专业的、成熟的技术数据支持，以验证市场调研结果的可实施和可操作性。缺乏规划设计经验的咨询策划公司或内部策划部门难以提供。 开发商需要建筑师在市场研究 的基础上，运用自身的专业技术背景，以土地价值最大化为核心 对用地价值、产品配比、产品类型、配套业态、物业模式、投 和环境效益等方面进行专业化的 评估，以提高开发全程策划的 准确性和前瞻性。 近年来，在我们的设计过程中，开始尝 试从以下五个设计角度与开发商的全程策划需求挂接： 产品构成 土地价值分 规 划结构 针对开发的 商业与社区 析 设计 产品构成 土地价值分 规 划结构 针对开发的 商业与社区 析 设计 产品构 土地价 规划结 针对开 商业与 发的设 成 值分析 构 社区 计 一、产品构成研究 研究相同容积率下，不同的产品定位，产品构成的方式 福州红树林 沈阳金地 沈阳保利 产品构 土地价 规划结 针对开 商业与 发的设 成 值分析 构 社区 计 研究