英龙大厦 销售执行报告.docxVIP

谨呈：深圳市英龙建安有限公司 销售执行报告 深圳市世联地产顾问有限公司 目 录 第一篇 市场调查报告 第二篇 项目分析及战略制定 第三篇 执行报告 第四篇 销售准备 第一篇 市场调查报告 1．1 深圳市宏观经济 1．1．1 深圳市 2001 年经济发展 经济环境 深圳市 2001 年面临的经济外向度高，是“10 年来最困难的一年”。去年以来，美、日、欧经济增长和国际 IT 产业发展放缓，国际经济形势更加复杂，而深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息产业为主，因此世界经济和全球 IT 产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其冲。 城市经济增长 由于深圳采取了政府行政效率全面“提速”、赴发达国家和地区招商引资、全面提高通关效率、进一步优化投资发展环境，实施新一轮政府审批制度改革，加快国有企业改革步伐等应对措施，使全市经济在逆境中仍然保持了健康的增长态势。 据深圳市统计局资料，去年深圳全市实现国内生产总值 1908.15 亿元，同比增长 13.2%，在全国大中城市中名列第四：全市规模以上工业企业实现现价工业总产值 880.44 亿元，增长 17.4%；完成固定资产 673.37 亿元，增长 8.7%；社会消费品零售总额 609.26 亿元，增长 13.2%；地方预算内政收入 262.49 亿元，增长 18.3%。 深圳经济特征 深圳市统计局资料显示，2001 年深圳经济呈现 1 月低开，2 月迅速回升，3 月开始逐步走稳并保持到年底，其 4 月至 12 月的累计增长幅度在 12.2----13.2%之间，波幅极小。就各项主要经济指标看，深圳经济的运行轨迹与工业、外贸出口的运行轨迹非常吻合， 这表明深圳的经济特征是“以工业为主导，以出口为依托的外向型经济”，与世界经济形势变化高度关联。 1.1. 2 深圳 2001 年经济特点 ①工业经济快迅增长 据初步统计，去年全市规模以上工业企业实现现价总产值 2880.44 亿元，按可比口径算，比上年增长 17.4%，完成工业增加值 843.70 元，比上年增长 15.6% ②外商投资增势强劲 据统计，去年全年累计实际利用外资 36.03 亿美元，比上年增长 21.4%，其中外商直接投资 25.91 亿元美元，比上年增长 32.1% ③外贸出口全国九连冠 去年深圳外贸出口总额达 374.53 亿元，同比增长 8.36%，连续第九年位居全国大中城市外贸出口首位。高新技术产业进出口各项资料都大幅上升，高新技术产品的出口额达 110.21 亿美元，同比增长 32.21%，占深圳出口总额的 29.43%。 ④物价水平有所下降 据统计，去年全市实现社会消费品零售总额 609.26 亿元，比上年增长 13.2%，全年走势比较平稳。物价总体水平比上年相比有所下降，全年居民消费价格总水平累计下降 2.2%。 ⑤财政税收稳步增长 据统计，去年全市累计实现地方预算内财政收入 262.49 亿元，比上年增长 18.3%。年末全市金融机构各项存款余额 4092.57 亿元，比上年初增长 29.1%。 1.2 全市写字楼总体市场分析 1.2.1 总体市场评价 深圳市的写字楼市场在 2001 年已触底反弹，在市场供应不足的局面下，前期空置量被进一步消化。西部办公组团随着其标 志性建筑物——世贸中心（招商银行大厦）的投入使用，周边写字楼物业如雨后春笋般相继开。中心区随着行政文化区的建设项目的相继开工，中心商务区 CBD 正在紧锣密鼓的进入实施阶段。 1.2.2 市场供应分析 写字楼占商品房销售比例 1999各类物业销售比例（%） 2000年各类物业销售比例（%） 2001年各类物业销售比例（%） 2% 4% 5% 3% 2%3% 住宅 住宅 住宅 写字楼 写字楼 写字楼 住宅 商业 商业 94% 92% 95% 从如上三图（1999 年、2000 年、2001 年各类物业销售比例图）中，可以看到，近年来深圳市的写字楼市场总体供应量较少，仅占近年商品房总销售量的 2—3%；商业的市场总体销售也较少，仅占近年商品房总销售量的 3—5%。 ②写字楼年内销售规律 分析近两年写字楼销售规律，有助于了解写字楼在年内最佳的销售时期。近两年写字楼销售的年内分布如表 1—3 所示。 近年写字楼年内销售规律（万㎡） 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 全年合计 1999 年 2.18 4.05 1.34 7.45 15.02 2000 年 2.28 1.04 0.89 7.98 12.19 平均 2.23 2.55 1.12 7.71 13.61 资料来源：国土规划局房地产研究中心 由右图中可见，近两年深圳市写字楼第四季度销售量超过前三个季度的总和， 因此可以佐证写字楼销售的黄金季节在第四季度。 近两年写字楼销售年内分