漳州三钢丽景芗城项目营销策划报告.docxVIP

谨呈： 三钢房地产有限公司 公元二零零八开启漳州人居新典范 漳州三钢丽景芗城项目营销策划报告 厦门同致行08.01.13 报告思路 分析项目基本要素 寻找到差异化要素 挖掘 提炼形成定位体系 提炼 制定营销推广攻略 演绎 项目主要经济指标 关键词： 大盘 西班牙 主要规划技术经济指标: 土地面积：70745.41m2 建筑面积：212236.23m2 （计容积率面积） 其中： 住宅建筑面积：197616.58m2 商业建筑面积：10364.65m2 幼儿园建筑面积：2000 m2 建筑容积率：3.0 绿 化 率：35% 居 住 户 数：1573 建筑立面：西班牙欧式风格 机动车位：957 其中地上：144 ，地下：813 项目配套 关键词： 游泳池 幼儿园 水系 羽毛球场 会所 小 行出 规 口 建 14号 元 划 幼 路 道 13号 儿 路 园 15号 动 童 场 活 1号 所 12号 16号 游 2号 泳 11号 池 诗 3号 浦 路 主入口 4号 5号  10号 水 系 会 所 7号 羽 6号 毛 球 场  17号 9号 8号 小区步行入口 丹霞路 区位价值 本项目位于漳州市芗城区，建元路以南，丹霞路以西 虽位于江滨片区，但南面将有其它高层项目开工，本项目基本上无不到江景——江景价值不大 附近虽有新华都超市，服装批发市场等，但相比市中心，配套较为薄弱——配套也无法成为卖点 地理位置尴尬 没有完全的资源占有 项目四至 北至 ? 小区 东面为丹霞路路和一代领袖项目 工地，车流较大，噪音大； 北面为建元路和鹿景花园，车 东至 ? 工地 辆较多较为噪杂； 北 西 东 南 南至 ? 诗浦路、小学 西至 ? 规划路、小区 西面为一条规划路和小区，视线较好。 南面为几个在建项目和小学、 预计看不到江； 产品价值比较 比较内容 景观资源 噪音影响 朝向方位 通透性 A类户型 差 差 一般 好 B类户型 一般 一般 较差 一般 C类户型 好 好 好 一般 C类 B类 A类  外部资源较少，需增加自身配套 在景观资源上，C户型最好,可以观看整个中庭园林，B户型可观看部分中庭园林，景,A户型基本上无景观资源; 噪音影响方面，A类户型噪声最大，C类户型最安静; 朝向方位上:三种户型均为南北朝向; 综上所述，C户型的价值最高，A户型的价值最低； 户型分析 10号楼 ? 户型设计特点 ? 10号都为楼中楼 ? 一梯两户 ? 户户坐南朝北，南北通透 ? 户型功能完备，卧室较多 ? 部分户型主卧、次卧采用大面 积飘窗 ? 客厅、主卧开间不够大 人工河旁的10号楼等为项目价值最高的户型，将是本项目获最高利润的支点 6号楼 大厅的阳台虽可以看内 部园林，但与厨房连在 一起，使用性大大减 弱，而且面积较小 F F为142平方米 C为100平方米 基本上无景观资源 项目总结： 区位属性： 位于繁华市中心与优美的九龙江中间位置， 地位位置 无绝对的江景及配套优势 周边未来即将推出项目较多，区域成熟度在成熟度正形成 形成，竞争也加据 项目道路条件尚不明朗（西面的规划、南面路网有待改善 的诗浦路）； 项目属性： 中大规模物业 总建面达21万平方米，相对有规模优势 产品品质 产品设计创新点少，无绝对优势 异域风情建筑 西班牙建筑风格 报告思路 分析项目基本要素 寻找到差异化要素 挖掘 提炼形成定位体系 提炼 制定营销推广攻略 演绎 项目主卖点 What？ 我们究竟该营销什么？ 我们认为这是绝对值得思考的问题 竞争对手都在卖什么？ 新城悦景豪庭：江景 外滩明珠：江景+高层 一代领秀：江景+品牌 以江景为主  锦绣一方：规模+品牌 香格里拉·观园：配套+品牌 九龙官邸：地段+配套 君临天下：地段+配套 钱隆首府：规模+品牌 以地段、配套为主 漳州目前的项目卖点主要以：江景、地段、配套、品牌、规模为主 项目主卖点 营销卖点？ 卖规模？ 卖江景？ 卖生活配套？ 卖教育？ 卖户型？ 卖社区环境？  本项目在漳州无并无绝对优势 客不属一线江景法，江景项目比比比些些是是 观 比不过老市区项目 周边的教育除改了个小学，并非非性那那么么完完善善户型？创新点变较少 我们有西班牙风情建筑 突 可 我们可以塑造主题性园林 破 改 我们可以营造社区文化 口 造 营销模式： 漳州目前的主 流营销模式 产品营销 配套提升 规模营销 产品升级 素质营销 市场细分概念营销 生活成熟 文化营销 品位追求 格调营销 供应萎缩 素质营销 市场成熟 产品营销…… 本项目可考虑的超前 营销模式 项目主卖点 那么，营销一种文化内涵呢？ ◤风情文化？◤企业文化？◤艺术文化？◤行为文化？◤交流文化？◤宗教文化？◤礼仪文化？◤历史文化？◤休闲文化？…… 营销文化需要与生活方式进行有有机机结结合合从而形