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虹口龙之梦调研报告 2011年2月1日 一、地理位置 凯德龙之梦虹口广场位于上海市虹口区西江湾路，地处上海市中心东北部。该项目作为一个主要交通枢纽，坐落在以成熟社区著称的虹口区。项目主打现代家庭购物模式， 规划特色鲜明的楼层主题，拟打造时尚购物、朋友聚会、家庭休闲的商业项目。 ?项目名称：凯德龙之梦虹口广场 ?商业类别：城市综合体 ?商圈：四川北路 ?体量：甲级写字楼约57,247平方米；综合性商 场约172,959平方米 ?轨道交通：轨道交通8号线与3号线换乘枢纽站 二、项目概况 凯德龙之梦虹口商城总面积为27.7万平方米，其中17万平方米为商业用面积，10.7万平方米为公办商务面积。商业裙房地上6层，地下2层。 ?商场面积(地下2层-地上6层)：170, 000平方米 ?写字楼面积(地上7层-30层)：57, 000平方米 ?停车场车位数(地下3层-地下5层)：1, 100个 三、布局业态分析 地下2层：超市、特色集市、餐饮 主力店铺：家乐福 地下1层：超市、电器、个人护理用品、餐饮、 生活服务 主力店铺：家乐福、国美电器 1层：国际时尚服饰，咖啡厅 主力店铺：ZARA、GAP 2层：流行品牌服饰及女装 主力店铺：ZARA、GAP 3层：流行品牌服饰、女装、儿童服饰、 儿童玩具 主力店铺： 4层：男装、潮流品牌、家居用品、美容 美发、餐饮 主力店铺： 5层：运动服饰、休闲服饰、KTV、电玩、 餐饮 主力店铺：银乐迪、神采飞扬 6层：电影院，大餐饮 主力店铺：金逸国际电影城 主力租户 12 其中，首次进驻上海的租户有20家，包括日本特色美食广场Creat Restaurants、杭州人气创意餐厅绿茶等； 首次进驻北上海的租户有83家，包括美国服装零售品牌GAP、德国自主设计品牌Page ONE等； 首次进入虹口区的租户约为146家左右，包括知名水晶饰品施华洛世奇、杭州人气餐厅外婆家等。 按品牌数量占比，内资品牌占62%，外资品牌占38%。按租赁面积占比，内资品牌占51%，外资 品牌占49%。 四、交通动线分析 凯德龙之梦虹口广场坐落于上 海虹口核心区。轨道交通8号线与3号线换乘枢纽站、公交枢纽站，内环高架、四川北路等交通要道，每 天有近20万人次在这里交汇轨道交通8号线直达商场地下二层，轻轨3 号线直通四层；商场第三层与著名的虹口足球场相联通，一层更“植入”大型公交枢纽站(包括6条始发公交线路和多条过境线路) 。 五、消费人群分析 项目五公里区域内拥有大量新建中高档住 宅社区，辐射近188万人口，人口呈现高收入化、家庭化、时尚化，与包括著名的同济、复旦、上海外国语等七所名校的15万名学生紧密 相连。 目标消费群： 28-38岁年轻家庭消费者占50%； 18-28白领消费者或高校学生占30%；其他消费者占20%。 六、项目分析 项目规划特点： 多元化：拥有针对家庭生活方式的复合租户组合，包括购物、休闲 、促销活动 、娱乐、餐饮等。 娱乐性：紧靠虹口足球场-上海的演艺赛事中心，吸引定期涌入的目的性人潮。 体验性：体验商业零售的最新概念、良好店铺陈设、装修，给顾客耳目一新的感受。 便利性：交通四通八达，容易抵达的内部平面、人流动线舒适。 标志性：区域相同项目相比拥有在规模、业态、建筑、位置等明显优势。