绿城青岛胶州湾项目整合推广提案.docxVIP

一座城市的新高度 绿城胶州湾项目整合推广提案 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 Background 背景 前所未有的高速发展期 11月11日 “3年之后冲击1000亿……” ——宋卫平于2009年11月11日媒体恳谈会 2009年，绿城销售额直逼万科，位居第二 2010年，销售目标超过万科，夺取首位。  北京绿城：25亿 青岛绿城：26亿 安徽绿城：25亿 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 所以 这次提案的重点绝不仅仅是务虚概念 时间紧，任务重 让我们实实在在地围绕如何完成销售任务开始 [锁定硬目标] 全年销售指标：8亿 成交目标：约1200套 以主力户型130平米，均价5500 元/平米计算，主力总价71.5万 全年有效到访量：12000组 注：成交率按10%计算 每天有效到访量：40组 注：从3月正式接待开始 硬目标 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 [锁定软目标] 本案品牌 1）一个大盘应有的市场影响力 2）绿城品牌在胶州的落地 区 域 软目标3）第一批种子客户的美誉度和忠诚度 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 8亿年度销售任务，如何按时完成？ 战略,战术并举，系统梳理年度策略。 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 壹。市场背景 贰。核心困难VS核心优势 叁。核心策略 肆。阶段推广策略 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 壹。市场关键词 全国市场在政策影响下，逐步回归，各级城市表现不一。 经过2009年的疯狂，一线城市2010年预计出现高位盘整、二线城市投资需求减少，三线城市基本影响不大。 青岛市场供给：2010年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供 应将较为充足。 胶州市场：基本受市场、政策影响较小，区域基本无竞争楼盘，就本案而言，创造高价不难，难在量。 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 2009年住宅销售面积同比增幅超过130% Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 市场供给：出清周期快速下降 短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应较为充足 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 1、国土部：全国核查“批而未用”土地 (2009年11月22日 观点地产网) 11月19日，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》。《通知》指出，“批而未用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地。各省（区、市）国土资源行政主管部门将收集、查找批地原始文件材料，审查“批而未用”土地批地文件的真实性和有效性，并核对批准建设地块的位置、面积、范围等，核实结果将一一登记在案。 2、国税总局：加强房地产营业税征收 (2009年11月22日 观点地产网) 11月20日，国家税务总局下发《关于进一步落实不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理办法的通知》。 3、温家宝:抑制投机性购房 使房地产业健康发展（2009年11月29日 新华网 ） 4、个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年（2009年12月09日 人民网 ） 国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。 5、发改委：抑制投机性购房将增中低价房等供应 （2009年12月09日 新华网 ） 据新华社报道，国家发展改革委主任张平9日表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 飞扬认为：国家开始打压房地产投机行为。今年市场政策指向趋寒。 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 贰。核心困难 蓄客时间短 Time Object 2010年现场 1200套 核心困难 快速暴力 基本无支撑 销售 Sales field Marketing 胶州市场 需求趋饱和 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 贰。核心优势 一线。品牌 一线。开发品质 一线。大盘规模 一线。产品服务  三线城市 一线高度 胶州地产界很多的第一次 将由绿城来实现 筑就一座城市新高度 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 贰。核心优势 第一张牌：一线。品牌 第二张牌：一线。开发品质 第三张牌：一线。大盘规模 第四张牌：一线。产品服务 Green Town 绿城·胶州湾项目提案 北京风至飞扬广告 绿城代表作品图片