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目标下的战略 ——新城区大盘营销解码 1 基础思路 城市化背景分析 区域市场现状分析 开发模式及战略 项目物业发展建议 启动区策略 营销定位与销售创新 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 2 目标沟通 各位同仁， 你们认为我们的目标是什么？ 实现稳定的现金流 并创造合理的利润  进入临沂 地产品牌第一方阵 使房地产成为鲁信 集团的支柱产业 打造新市镇开发模式的标杆项目 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 3 鲁 信 项 目 面 临 的 困 局  产品 销售 推广 客户 价格  什么楼盘好卖？ 什么户型畅销？ 一年最多能卖多少套房子？多少万平方米？ 怎样的形象推广能打遍天下，一剑封喉？ 客户怎样看这块地？ 究竟会有哪些人买我们的房子？ 临沂人会购买怎样的房子？ 怎样的临沂人可能是我们的客户？ 价格和销售率之间存在怎样的关系？ 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 4 鲁 信 项 目 面 临 的 困 局  资源与配套 竞争 创新与突破 定位的适应性  在这里业主需要什么样的生活？ 我们能创造些什么？ 如何充分利用临沂客户？ 我们如何建立和城区楼盘的竞争优势？ 我们和临沂本地楼盘将形成怎样的关系？ 产品怎样让临沂人眼前一亮？ 户型可以怎样创新？ 如何增加客户的辐射范围？ 推广概念如何远离我们的对手并贴近客户？ 如果本地楼盘卖得好，我们能不能更好？ 如果它卖得不好，我们能不能也卖得很好？ 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 5 背景分析 ——城市化的视角看项目 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 6 背景分析 宏观市场背景 城市化进程中的 城市化的视角 临沂市民购房 区域现状及价值 的心理特征 分析 结论 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 7 宏观市场背景 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 8 临沂功能区规划 临沂市城市发展定位：要建成“鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市”。 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 9 几个重要的宏观数据 临沂市辖3区9县，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。临沂市2007年总人口1035万人,是山东省人口最多的地级市。 临沂市实际建成区面积108平方公里, 2006年市区人口140万人（含外来常住人口）,其中户籍人口78万人。临沂十一五规划中预期2010年市区人口将达到150万。 临沂市境内有10公里以上河流300多条，有沂河、 沭河、中运河、滨海四大水系，主要河流为沂河和沭河。其中，沂河境内流长287.5公里，自然景观优美 GDP年均增长率为18.5%左右，经济总量稳步增长。临沂市民消费结构的恩格尔系数为34.63％，数值较小，说明其生活处于富裕水平；购房消费比例仅占7.30％，购房潜力比较大。 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 10 城市化的发展轨迹 临沂从2005年开始，进入城市化高速发展期。 中后期 前期  1200 50% 1011 1015 1018 1022 1035 45%45% 1000 36% 38% 40% 43% 40% 800 35% 30% 全市总人口 407 439 466 364 386 20% 城镇人口所占比例 15% 200 10% 5% 0 0% 2003 2004 2005 2006 2007 城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到40％左右时，城市化进程将进入20年左右的高速发展 阶段，当城市化水平达到70％以后，城市化进程将进入平稳发展期。 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 11 临沂城市化高速发展期的特征: 1、扩散效应显现——郊区化趋势 郊区化主要以沂河为城市中心发展轴向四周展开，但发展不均衡，南坊区作为城市新区已进入发展快车道，其它区域相对较慢，但由于沂河西岸土地供应量已经不多，河东片区发展潜力巨大。 临沂城市化发展历程： 50% 70% 城市化率 中心城 郊区化 新城 城市群 平稳发展期 40% 2005 2010 2020 信立怡高房地产顾问机构 地址:山大路201号创展中心5楼516号 网址: 12 临沂城市化高速发展期的特征: 2、积聚效应仍然存在 中心城区依然保持繁荣态势。目前服务业、商业、文化、行政中心均没有外迁，中心城区依然是市民购房首选。但外迁趋势已经显露，行政中心计划北移；依《临沂