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第一部分 上海房地产市场综述 宏观市场综述 上海房地产市场从上世纪 80 年代末至今，大致走过了一条“短暂急速发展—遭遇调整回落—缓步回 升—快速抬升”的道路。目前上海的房地产市场，处于经过了一年多房价迅速抬升的阶段。近期，政策有 些利空影响，后市处于观望状态。 90 年代初期，房地产行业迎来第一个高峰，但此轮潜藏着问题的高峰，在 1993 年的产业调控下，迅 速走向低谷。不仅商品房销售速度放慢，同时，房价也大幅下降，甚至于出现开发商腰斩“房价”以求脱 身的局面。这一轮的产业调整还“诞生”了数量众多的烂尾停工项目。 在随后 1994—1996 的三年里，市场似乎进入了一个“冰封期”，全市商品房销售率始终在 50—60%之 批准预售 1997年-2003年上海商品房 单位：万平米 4000 预售登记 批准预售和预售登记面积比较示意图 3385.6 3500 3000 2609.5 2500 1899.0 2000 1559.9 1445.8 1549.2 1659.2 2869. 4 2685.4 1000 445.6 1831.8 500 817. 7 1075.1 1452.9 0 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年  间徘徊，至 1997 年商品房预售率跌到了最低点 23.5%。值得注意的是，政府在 1997 年将住宅产业列入了 支柱产业，也就是从这一年起，当年批准预售和当年预售登记的“力量对比”趋势发生了根本性的逆转。 预售登记面积在随后的几年内逐渐追上当年批准预售面积，并于 2001 年起超越了批准预售的面积。从图 表中可以看出：自 2000 年起，当年的登记预售面积基本或略超过批准预售面积，整个市场展现出明显的 供销两旺态势。 令人吃惊的是，2003 年似乎再度出现了“供大于求”的局面——当年批准预售面积超过登记预售面积 516.2 万㎡！但应该看到 2003 年第四季度，尤其是年底之前，出现了大量的批准预售的商品房。此轮集中爆发的供应，在年内并没有留出从容消化所需的时间，因此，必然有极大部分是在 2004 年初成交消化。 从房地资源网（）公布的 2004 年一季度商品房批准预售及登记预售的面积来看，一季度商品房批准预售面积为 475.2 万㎡，而同期预售登记面积为 617.1 万㎡，预售登记超出批准预售达 141.9 万㎡。可见，2004 年初已有消化 2003 年底集中供应的现象出现。 鉴于此，我司认为： 2003 年出现的“批准预售面积预售登记面积”的现象，尚不至于证明整个市场已经处于“供大于求”的局势。 从总体来看，市场供求两旺的局面依然没有发生改变。 商品房销售价格情况分析 - 1 - 2003 年 12 月，上海住宅平均销售价格为 6650 元/㎡，相对于 2002 年 12 月 5392 元/㎡的均值，年平均 升幅达 23.3%。 2003 年上海住宅平均销售价格的走势来看，前 5 个月处于稳步盘升状态，6 月份开始出现爆发性上涨，此后房价便一路走高。而各楼盘则呈现不同价位段楼盘梯度上移的特征。 由于上海住宅平均销售价格在全市均价的统计上，采用以 22 个区域为单位的方法，在开发边远化的情况下，单一楼盘的前后期涨幅事实上会大于平均幅度。这一涨势在原先房价相对较低的郊县楼盘中尤为明显，当令人关注。 虽然近一、二月来连续出台的期房限转、网上公示、紧缩信贷等调控政策，对消费心态及房价预期产 2003年1月-2004年5月上海住宅平均房价走势图 单位：元/㎡ 7500 6896 6924 7038 7172 7000 6840 6516 6650 6500 6316 6000 5795 5930 5998 6127 5500 5417 5437 5485 5523 5544 5000 4500 4000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 生不容忽视的负面影响，且第一季度房屋交易量同比去年第一季度、还比去年第四季度均有所下降。但由  2004 年第一季度全市商品房供应同比去年有所下降，从我司近期对相关区域内楼盘了解到的报价上看，房价仍在继续上扬。 因此，我司认为：尽管调控政策带来了负面影响，但房价依然经受住了考验，短期内下调的可能性很 小。 重大市场特征分析——郊县行情上涨 根据上海市房地局公布的 2003 年商品房供应数据显示，上海市商品房批准预售面积全年总量达 3366 万㎡。其中，松江、青浦、嘉定、崇明、南汇、奉贤、金山等远郊 7 个区县的商品房批准预售面积达到 845 万㎡，约占全市总量的四分之一。 2002 年全市商品房供应总量为 2609.54 万㎡，其中，远郊 7 个区