世联_嘉兴中心区综合体项目营销策略报告.pptVIP

案例借鉴二：海上海 综合功能定位消除区域抗性，细分市场，深挖目标客户需求，打创意牌，成就营销经典 占地面积：79,738平米 建筑面积：229,075平米 物业形态： LOFT办公楼、高层住宅、特色商业街、 创意LOFT 单套面积250平米，层高6.5米，毛坯房。 创意LOFT 创意生态居 创意商业街 抗性1：杨浦区非传统的办公区域，写字楼需求不足。 抗性2：住宅产品面积偏大(二房100-129平米、三房150-176平米)，受政策打压和居民消费水平限制。 1 2 3 实现均价 去化速度 杨浦区内环板块 15065 17套/月 海上海 16007 50套/月 集商业、酒店、办公、居住 功能为一体的 高品质 城市标志型 建筑 市场支撑 嘉兴市场投资潜力巨大 产权式酒店投资受市场认可 本项目办公产品竞争优势较大 可居住， 可办公 部分酒店， 部分小户型 居住 嘉兴城镇居民投资能力较强。 可支配收入较高，增幅一直保持在13%左右，人均收入水平与杭州、上海非常接近， 市场支撑一 磁悬浮建设带来利好，刺激嘉兴房地产市场发展。 15分钟到上海，15分钟到杭州，磁悬浮建设带来的“同城”效应，表现为异地购房者自住人数增加，会吸引更多的上海及周边地区的中高收入人群前往嘉兴投资置业。 嘉兴房地产市场比周边城市房价相对较低，投资门槛也较低。 嘉兴、杭州、上海城镇居民收入比较图 单位：元 收入 年份 君特大厦 新洲国际 嘉兴投资市场氛围未受到明显打压，产权式酒店投资产品受到市场青睐 在售项目 君特大厦 金鼎广场 新洲国际 回报率 10年，年均8% 10年，年均7% 10年共 82% 户型面积 45-60平 33-61平方米 45-65平 装修状况 精装修 精装修 精装修 价格 均价4500元/平米左右，南面的房间比北面房间单价贵400-500元 均价5000元/平米 10000-11000元/平米 销售速度 共200套酒店，1月5日开盘至今（20天）售掉50套（包括前期蓄客） 销售1年，5-15层返租，目前已售90%，月均20套，16-18层不返租，月均2套 两栋在售，剩余半栋，大约30套/月 客户 杭州市、上海市较多 本地人投资为主，自住客户少 海外华侨消化80%，当地客户五县两区投资居多 酒店 目前嘉兴四星级酒店（戴蒙德、阳光大酒店、博雅酒店、新茂）入住率72-80%。 市场支撑二 市场支撑三 嘉兴2006年写字楼市场平均每月销量约60套,平均单套需求面积约86平方米，而目前市场在售写字楼主力面积在110－150平米，品质较差。 本项目产品面积拥有市场需求优势。 嘉兴2006年办公产品总销售6.17万，平均每月销售面积为5200平方米。本项目产品符合写字楼需求主流，竞争优势明显。 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 套 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 06年嘉兴办公产品销售套数走势图 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 万平 06年嘉兴办公产品销售面积走势图 写字楼需求关键因素 地段、物业形象 物业管理 我现在租在财富广场，但是一直想再买个办公室，中山名都地段很不错，可是品质实在太差了，很让我失望。 --私营企业总经理 沈先生 3 塑造项目价值:实现高价 －－集商业、酒店、办公、居住功能为一体的城市标志型建筑 项目价值点的研判、创造和包装 只有客户接受的卖点才能够成为项目的价值点 1.功能定位 2.价值整合 F：产品本身的特性/属性 嘉兴绝版地块 商业配套成熟 小户型、高层 A：相对于竞争对手产品的优势 核心位置稀缺 地标性建筑 产品多样化，综合功能优势互补 B：产品带给用户的利益/价值 交通和生活配套成熟 核心地段的身份感 投资回报稳定 价值整合 项目已有价值－配套成熟/身份标志/投资回报稳定 马小姐，28岁，公务员 那里是嘉兴人心目中的市中心，绝对好的地段。 史小姐，25岁，明日明园售楼员 对面那个旭辉广场啊，肯定卖的很贵的，这样的位置嘉兴再也没有了。 张先生，30岁，私营公司老板 那里做什么都很方便的，只要停车没有问题。 楼盘名称 项目情况 客户认可价值点 主力面积40－60m2 项目 都市先锋 地理位置好，大润发商圈 面积小，总价低，日韩租客多，租金回报高 精装修，租金回报高，适合投资　 铭典公寓 距长途汽车西站步行仅三分钟，开发商品牌 交通便利，出租率高，房型多样，面积区间35－80平方米，总价18－40万元 毗邻长途汽车站，交通便利，出租率高 阳光广场 市中心区域，商业配套成熟 房型面积小，租