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长沙房地产市场2011年年报 2011/12/30 报告体系 第一部分 2011年长沙房地产市场回顾 第一章 宏观形势 1、政策法规 2、经济环境 3、城市发展 第二章 土地市场 1、长沙土地供应情况 2、长沙土地销售情况第三章 商品房市场 1、长沙整体供应量分析 2、长沙整体成交量分析 3、区域成交分析 4、成交套型分析 5、成交价格分析 第四章 楼盘分析 1、长沙楼市开盘情况 2、商品房年度营销分析  第二部分 2012年长沙房地产市场预测 一、商品房存量 二、总结 第一章：宏观形势 宏观形势 土地市场 商品房市场 营销动态 2012年展望  政策法规 经济环境 城市发展 宏观政策：太极八卦连环掌，中央有神功 中央、地方多次过招，继续调控已成定局 中央政府 “限购令”最早出现在2010年4月30日 北京版“国十条”细则里面，这是响应 中央“国十条”精神而出台的楼市调控 政策。 1月27日各媒体公开发布“新国八 条”，“新国八条”颁布房产税试点 改革先后落地，“限购”、“限价”、 “限贷”等政策全面升级 月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”住建部8月17日提出新增限购城市名单的标准  地方政府 2010年底之前约有12个大中城市颁布了各自版本的“限购令”，但这些都是纸上谈兵 各地房价越来越高、炒房风气盛行、各地地王又开始抬头，房地产泡沫越来越多。 限购城市从2010 年的不足20 个大幅增加到40多个； 部分主流大中城市房价目标都把房价锁定在去年水平基础上的9-10%右涨幅。一句“稳中有降”显然不能满足政府和消费者的期望 10月29日，温家宝主持召开的国务院常务会议强调：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。 11月7日，温家宝在访问俄罗斯时强调：调控决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。 11月27日，李克强在考察廊坊保障房建设工作时表示：要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施  但其后只有台州、衢州、珠海新加入到限购行列，而烟台、廊坊、韶关、珠海、中山等严格限价，但效果并不明显。 2011调控年 经济政策：七升一降，绝处逢生 中央收紧钱袋子，七次上调存准准备金率，三次加息，是为最有效的调控手段。 上调存款准备金率 11月30日 0.5个百分点 7月7日 0. 25个百分点 5月18日 0. 5个百分点 4月21日 0. 5个百分点 4月6日 0. 5个百分点 3月25日 0. 5个百分点 2月24日 0. 5个百分点 1月20日 0.5个百分点  下调存款准备金率 钱袋收紧，现金为王。2011年存款准备金率七升一降，中央收紧了钱袋子。开发商资金链开始出现紧张，部分开发商资金难以为继的。现金为王开始成为许多开发商的选择，伴随着的是下半年市场为加速去化产生的各种各样的促销活动。 调控严中有松，旨在消除泡沫。存款准备金率的调控杠杆被最大化利用，凸显了中央对调控政策的坚决态度，和一贯思路。年末存款准备金率下调0.5个百分点，市场出现一线生机。但也可以看出中央政府并不希望市场进一步萎缩，其主要目的在于消除市场泡沫，淘汰小开发企业。 土地政策：保障民生，土地先行 调整土地结构，解决民生问题，确保地方政府可持续发展 3月11日 5月6日 6月3日 7月21日 11月12 日 3月11日，国土部行 5月6日，国土资源部 6月3日，住建部发布 7月21日，国务院 11月12日，国土资源 政管控房价地价严 下发《2011年全国土 《国有土地上房屋征 常务会议，研究部 部等多部门下发《农 禁各地再出“地 地利用计划》要求优 收评估办法》规定， 署近期加强土地管 村集体土地确权登记 王”。 先安排民生建设用 负责房地产价格评估 理的重点工作 发证若干意见》 地，对保障性安居工 的机构由被征收人协 会议指出，加强和 明确农村集体土地确 程用地实行计划指标 商选定；征收房屋的 改善土地调控，促 权登记发证的范围， 单列，确保今年全国 价值将完全按照类似 进结构调整和发展 “小产权房”等违法 1000万套保障性住房 房地产的市场价格， 方式转变。 用地，不得发证，并 和棚户区改造住房建 不再综合政府定期公 依法依规开展农村集 设、150万户农村危房 布的房地产市场价格。 体土地确权登记发证 改造用地，增加公租 住建部表示，2003年 工作。 房和中小套型的限价 12月1日原建设部发 普通商品房用地，保 布的《城市房屋拆迁 障文化教育、医疗卫 估价指导意见》同时 生和公共服务用地。 废止。 明确提出地方清理批 而未征、征而未用的 土地，允许依法调整 使用。 保障房建设：保障房有成效，商品房看疗效 2011年是我国保障性住房建设取得突破性成就的一年，2012年目标400万套保障房完工，商品房交易能否站稳脚跟，还看开发商的