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中国领先的房地产综合服务商 2010年全国房地产市场总结及2011年趋势研判 咨询顾问中心 2011.1 Part. 1 宏观经济背景分析 Part. 2 2010年调控政策分析 Part. 3 2010年房地产市场分析 Part. 4 2011年趋势研判 Part. 5 开发商应对策略 [外部经济环境]美国经济从金融危机中逐步恢复，但仍面临通缩、失业率高企及贸易逆差造成的外债高筑等问题 美国历年CPI走势 ?CPI低位运行面临通缩压力：美国目前的通胀下行 轨道处于1981年以来最为严重的水平，物价增速的放缓幅度创近30年以来之最，核心CPI在1%以下； ?失业率高企：美国目前失业率仍处历史高位水平，12月份失业率为9.4%，失业总人数为1450万人； ?贸易逆差依然较大：2010年1－12月份美国贸易逆差为4587亿美元，相比04－08年水平有所下降，但常年巨额贸易逆差使得美国外债高筑 2003－2010年美国贸易逆差走势 美国历年失业率走势 10000 亿美元 7636 8000 7258 7116 6959 6177 6000 4894 4587 4000 3807 2000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 注：2010年为1－11月数据 数据来源：国金证券研究所，新景祥研究中心 [外部经济环境]在此背景下，美国出台第二轮量化宽松政策，旨在解决目前实体经济面临的困境 量化宽松政策含义： 由日本2001年最早提出，指央行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性的干预方式，与利率杠杆等传统工具不同，量化宽松是一种非常规工具。 ?第一轮量化宽松政策（QE1）：  效果：拯救了金融体系但实体 经济仍苦苦挣扎 开始：美联储宣布将购买由房地美、房利美和联邦住宅贷款银行发行的价值1000亿美元的债券及其担保的5000亿美元的资产支持证券 。 2008年11月25日  结束：美联储在结束利率会议后宣布联储购买了1.25万亿美元的抵押贷款支持证券、3000亿美元的美国国债和1750亿美元的机构证券，累计1.725万亿美元左右。 2010年3月  ?纳斯达克指数从08年12月的8675点攀升至10年2月底的10400点左右，涨幅达20%； ?大宗商品价格持续攀升 ?金融机构逐步恢复元气 ?第二轮量化宽松政策（QE2）： 开始：美联储将在此后8个月的时间里逐步 实施6000亿美元的国债购买计划，预计每 结束月将购买750亿美元的美国长期国债  效果： ？ 2010年11月3日 2010年6月 [外部经济环境] 美国量化宽松政策的流动性传导效应将导致中国等新兴国家外汇储备的大幅缩水及输入型通货膨胀 QE2传导机制示意图 QE2 美国商品价格上涨 美国资金寻求国外投资 国内出口贸 国外进口需求减少 易需求增加 转尔国内需求增加 美元贬值  进一步增加中国等新 兴国家流动性 社会总需求增加 外汇储备缩水 输入型通货膨胀 [国内经济] 国内由于09年货币超发主导的通胀压力在2010年完全显现 ?新增贷款同比减少但仍超目标：2010年新增贷款7.95万亿元，同比减少16.3%，但与今年制定的7.5亿元仍然超了4500亿元； ?M2增速高于既定目标：2010年中国货币发行量达到72万亿元，M2增速同比增长20.8%，高于17%的目标3.8%； ?CPI持续走高通胀压力大：2010年CPI走势持续上升，11月份达到全年最高点5.1%，全年CPI为3.3% 2009－2010年CPI走势 6% 5.1% 4% 3.3% 4.60% 4.4% 2.7% 2% 1.9% 3.1% 0% 0.6% 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 - - - - - - - - - - 9 9 9 9 9 - 0 0 0 0 0 - -2% 9 0 -2.6% -4%  2004－2010年新增贷款走势 10 万亿元 9.5 8 7.95 6 4.9 4 3.18 3.59 2.2 2.35 2 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2000－2010年M2走势 900000 亿元 750000 725774.05 600000 606225.01 450000 475166.6 403442.21 300000 298755.67 345603.59 221222.82 158301.92 253207.7 150000 185006.97 134610.26 0 00.12 01.12 02.12 03.12 04.12 05.12 06.12 07.12 08.12 09.12 10.12