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荆州房地产市场调查 ＆ 新沙·书香苑项目分析报告 襄樊仟和惠房地产开发有限公司 二〇〇八年一月六日 1 荆州房地产市场调查及新沙·书香苑项目分析报告 第一部分：荆州房地产市场调查 一、房地产概况 荆州房地产的发展进入市场经济后，到目前为止经历了三个阶段： 第一阶段为 2003 年前的缓慢成长期（初级阶段）。期间多以本地房地产开发商为主，开发面积基本上都是单栋的小规模，房地产开发秩序混乱，因为物业档次较低，房价一路低迷，当时市洪星房地产开发有限公司开发的“洪城花园”位于市中心城区，但是售价仅为 600 元/平方米。 第二阶段为高速发展期。自 2004 年后，外地开发商的进入，以神华、顺驰、环宇、川惠等房地产开发公司为代表的 20 多家外来企业，这些外来企业仅占城区开发企业的 17％ ，但占城区开发企业投资的 45％，并改变以往单一开发为规模化综合性开发。这些企业不仅带来了资金，也带来了全新的经营理念和管理体制，提升了房地产市场开发项目的品位和市民的消费观念，具有代表性的项目有：顺驰太阳城、观邸．丽景嘉圆、佳境天成等，规模之大，产品呈多元化发展，花园洋房、小高层、连体或单栋别墅应有尽有，小区物业管理也提上日程，同时房价也一路飚升，城区商品房均价达到 1160 元/平方米，房价涨幅同比 2003 年增长 30％，另一方面是 2003 年底荆州市政府出台的荆州市区范围内关于禁止零星私人建房和单位自建房政策，对房地产销售市场起到了关键性的作用，房地产市场出现了产销两旺的景象。 第三阶段就是 2006 年自今房地产发展的精品化阶段。随着房地产商大量圈地运动的结束，寻求产品精品化和差异化更为重要，同时销售难度增加，近两年各楼盘产品定位五花八门，营销手段层出不穷，例如：浅水湾和恒生国际项目的品质观、福城的节能环保观、荆州花园的价格观、楚天明珠的价值观等以项目的差异化占领市场。价格走势继续稳中快升，城区内商品房价格一般不会 2 低于 1700 元/平方米，小高层高层开盘价都在 2200 元/平方米以上，当然高品 质和高价位亦成正比。 二、就近期的市场调查，特制定了一份 2007 年底各楼盘（在售）价格表如 下： 1、北京路沿线: 楚天明珠：均价 2900 元/平方米，最高价 4188 元/平方米；销售均价较 9 月 份每平方米上涨 50 元。 恒生国际：三期均价 2600 元/平方米。 浅水湾中央广场二期：销售均价在 2550 元/平方米～2600 元/平方米之间。 2、江津路沿线: 福城：小高层均价 2450 元/平方米，二期 A11、A12 号楼销售均价为 2450 元/平方米。 蔚蓝水岸：小高层均价 2580 元/平方米，高层起价 2280 元/平方米,最高价 2880 元/平方米。 小天鹅.津泰园：均价 1800 元/平方米，较 9 月份每平方米上涨 50 元。 顺驰太阳城：情景洋房均价 2150 元/平方米，花园洋房均价 2400 元/平方米, 临湖小高层均价 2450 元/平方米。 新加坡城.国际二期：底层复式花园洋房，均价 2800 元平方米，平层花园洋 房均价 2500 元/平方米，较 9 月份每平方米上涨近 120 元。 紫荆御景：均价 2150 元/平方米。 荆州花园二期金桂苑：销售均价 2200 元/平方米，较 9 月份每平方米上涨 元。 3、荆沙路及城南片区: 白云绿水二期：销售均价 2100 元/平方米。 嘉富丽苑：均价 2280 元/平方米,较 9 月份每平方米上涨 180 元。 3 吉祥.凤凰城：顶层住宅均价 1950 元/平方米。 三、房地产现状分析 经历了 2006 年的冷处理，2007 年上半年的荆州城区房地产市场处在自我 调整阶段，销售情况略有好转，但开发规模继续增长，房价持续走高，房地产 销售较之往年有所好转，但是部分楼盘空置较多，结构矛盾仍然存在。 2007 年上半年商品房空置面积同比增长 25%，其中空置住宅增长 25.6%， 空置商业用房增长 28.6%。但其中有很大一部分是刚竣工不久的，属于待销房， 不是真正的空置房，今年内可能被消化掉。 观点： 商品房空置面积的增加，一方面是市场对高品质高价格商品房的接 受仍需时间，另一方面是低品质商品房的滞销带来的控制；而 2007 年土地供应 量及 2008 年土地供应计划量较大将会更大幅度的增加房屋供应量，从而增加市 场的空置率。 结语：纵观今年上半年荆州楼市，有喜亦有忧。喜的是市场整逐步走向成 熟，房价稳步提升，市场结构性调整逐步加强，供应结构日趋合理；消费者日 趋理性，在选择购房时开始关注商品房的品质，荆州房地产市场正迎来品质时 代。忧的是较大规模的整体供应量和实际需求有些脱节，这必将导致激烈的市 场竞争增加房屋的空置率，这对正在发展中的荆州房地产市