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2010 年广州房地产市场上半年总结与下半年预测 文/经纬行研究中心 目 录 HYPERLINK \l page2 一、宏观背景：经济稳固复苏，行业政策深度调控 HYPERLINK \l page2 2 HYPERLINK \l page2 1．经济稳固复苏，但通胀压力大 HYPERLINK \l page2 2 HYPERLINK \l page3 2．行业政策深度调控，对市场造成较大影响 HYPERLINK \l page3 3 HYPERLINK \l page6 二、土地市场：发展商拿地回归理性，地块优劣定冷热 HYPERLINK \l page6 6 HYPERLINK \l page6 1．出让用地用途分析：以商住和商务办公用地为主，发展商拿地回归理性 HYPERLINK \l page6 6 HYPERLINK \l page8 2．土地出让地价情况分析：成交区域影响平均地价，均价同比上浮较大 HYPERLINK \l page8 8 HYPERLINK \l page9 3．土地出让区域情况分析：荔湾海珠土地面积占比近半，萝岗南沙次之 HYPERLINK \l page9 9 HYPERLINK \l page10 三、新建住宅市场：市场观望情绪浓厚，新政后量缩价滞显现 HYPERLINK \l page10 10 HYPERLINK \l page10 1．总体供求概述：供应未见增长，成交回落明显 HYPERLINK \l page10 10 HYPERLINK \l page10 2．月度供求概述：4、5 月供应同比减少，各月成交持续低迷 HYPERLINK \l page10 10 HYPERLINK \l page11 3．区域供求概述：中心城区供不应求，番禺花都去货压力大 HYPERLINK \l page11 11 HYPERLINK \l page12 4．总体价格走势：价格一路上涨，十区涨幅收窄 HYPERLINK \l page12 12 HYPERLINK \l page12 5．区域价格情况：中心四区房价高企，番禺涨幅最大 HYPERLINK \l page12 12 HYPERLINK \l page13 6．网签月度成交走势：年初即开始量调，新政后量缩价滞明显 HYPERLINK \l page13 13 HYPERLINK \l page13 7．报媒推广：推盘数量及广告费用减少，市场观望情绪浓厚 HYPERLINK \l page13 13 HYPERLINK \l page16 四、存量住宅市场：成交量同比仍有增长，新政影响尚不显著 HYPERLINK \l page16 16 HYPERLINK \l page16 1．总体成交分析：成交总量同比增长 13%，各月表现较为稳定 HYPERLINK \l page16 16 HYPERLINK \l page17 2．成交结构分析：存量住宅成交量明显高于新建住宅，番禺是成交占超三成 HYPERLINK \l page17 17 HYPERLINK \l page19 五、下半年住宅市场预测 HYPERLINK \l page19 19 HYPERLINK \l page19 1．行业政策明紧暗松概率大，逐步回归市场调节 HYPERLINK \l page19 19 HYPERLINK \l page20 2．土地市场放量出让，住宅新增供应增幅明显 HYPERLINK \l page20 20 HYPERLINK \l page20 3．楼价有所下调，量能将会回升 HYPERLINK \l page20 20 一、宏观背景：经济稳固复苏，行业政策深度调控 1．经济稳固复苏，但通胀压力大 今年上半年，国家继续贯彻落实应对国际金融危机一揽子计划，国民经济回升态势良好。初步测算，上半年完成国内生产总值（GDP）172840 亿元，按可比价格计算，同比增长 11.1%，比上年同期加快 3.7 个百分点。 从产业结构来看，第一产业增加值 13367 亿元，增长 3.6%；第二产业增加值 85830 亿元，增长 13.2%；第三产业增加值 73643 亿元，增长 9.6%。去年受金融危机影响最大的第二产业已恢复到较快增长速度的轨道上来，经济复苏稳固。 从三大需求来看，固定资产投资增速高位回稳，房地产投资增长较快。上半年全社会固定资产投资 114187 亿元，同比增长 25.0%。其中，房地产开发投资 19747 亿元，增长 38.1%。市场销售保持平稳，上半年社会消费品零售总额 72669 亿元，同比增长 18.2%。对外贸易恢复较快，贸易顺差明显减少。上