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区域结构变迁拉动需求增长，建仓地产 行业公司部 房地产行业研究员 周户 010区域结构变迁拉动需求，建仓地产 图1：区域结构变迁拉动需求，建仓地产，分享土地投资 政策疏缓，细化过往政策 结构变迁拉动需求增长 6% 估值水平将提升 补库存，土地需求上升  区 域 结 构 变 迁 拉 动 需 求，建仓 地产，分 享 土 地 投资 政策疏缓，细化以往政策 2.1 行业基本面促使政策疏缓，细化以往政策 推盘量不足带来成交量下滑，5、6月份成交量环比回升 图2：单月新开工面积同比增长率及去化周期 %，月 250 25 新开工面积同比增长率 新开工住房去化周期（左）  图3：上海和重庆两市合计单月商品房推盘套数 套，% 50000 新增推盘套数 同比增长率 200 200 150 100  20 15  40000 150 30000 100 20000 50 10 50 0 5 07‐04 07‐06 07‐08 07‐10 07‐12 08‐02 08‐04 08‐06 08‐08 08‐10 08‐12 09‐02 09‐04 09‐06 09‐08 09‐10 09‐12 10‐02 ‐50 0  10000 0 0 ‐50 政策疏缓，细化以往政策 2.1 行业基本面促使政策疏缓，细化以往政策 商品房销售均价仍将提升 图4：11座城市单周商品房成交套均面积 平方米/套 125 套均面积 120 115 110 105 100 95 90 85 80  图5：上海和重庆两市合计单月商品房推盘套数 套，% 20 一手房 90平方米以下住宅 普通住宅 高档住宅 二手房 15 10 5 0 01‐70 03‐70 05‐70 07‐70 09‐70 11‐70 01‐80 03‐80 05‐80 07‐80 09‐80 11‐80 01‐90 03‐90 05‐90 07‐90 09‐90 11‐90 01‐01 ‐5 政策疏缓，细化以往政策 2.2 宏观经济调整带来政策放缓预期 未来6个月消费增速将逐步回落 图6：社会消费品零售总额同比增速 % 25 20 15 10 5 0  10 当月社会消费品零售总额名义增速 当月社会消费品零售总额实际增速 当月RPI 8 6 4 2 0 ‐2 ‐4 01‐08 03‐08 05‐08 07‐08 09‐08 11‐08 01‐09 03‐09 05‐09 07‐09 09‐09 11‐09 01‐10 政策疏缓，细化以往政策 2.2 宏观经济调整带来政策放缓预期 二季度城镇固定资产投资有望进一步回升 图7：社会消费品零售总额同比增速 % 45 剔出房地产开发投资后的固定资产投资同比增长率 40 35 30 25 20 15 10 5 0 07‐02 07‐04 07‐06 07‐08 07‐10 07‐12 08‐02 08‐04 08‐06 08‐08 08‐10 08‐12 09‐02 09‐04 09‐06 09‐08 09‐10 09‐12 10‐02  图8：工业企业利润率（单季度） % 工业企业利润率 8 7 6 5 4 3 2 1 0 07‐02 07‐04 07‐06 07‐08 07‐10 07‐12 08‐02 08‐04 08‐06 08‐08 08‐10 08‐12 09‐02 09‐04 09‐06 09‐08 09‐10 09‐12 10‐02 政策疏缓，细化以往政策 2.2 宏观经济调整带来政策放缓预期 2010年后期出口增速有可能回落 图9：出口与房地产开发投资同比增长率 % 50 出口 房地产开发投资 40 30 20 10 0 ‐08 ‐08 ‐08 ‐08 ‐08 ‐08 ‐09 ‐09 ‐09 ‐09 ‐09 ‐09 ‐10 ‐10 01 03 05 07 09 11 01 03 05 07 09 11 01 ‐20 ‐30 ‐40  40 35 30 25 20 15 10 5 0 政策疏缓，细化以往政策 2.3 地方政府执行政策力度有可能打折扣 图10：土地出让成交金额与地方财政收入比 % 图11：地方政府财政压力分析 亿元 100 北京 上海 平均 重庆 90 0 80 70 -5, 000 60 50 -10,000 40 -15,000 30 20 -20,000 10 0 -25,000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 -30,000 地方政府财政收支差额 区域结构变迁拉动需求增长6% 3.1 10年商品房销售面积至多下降15.68% 图12：11座城市单周商品房成交套均面积 平方米/套 125 套均面积 120 115 110 105 100 95