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商业综合体研究 什么是商业综合体？ 将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体 北北京京国国际际贸贸易易中中心心 曼哈顿洛克菲勒中心 商业综合体的外部特征 商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生 命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城” 高可达性 高密度，集约性 整体统一性 功能复合性 位网 交 高楼林立 一，各个单 现完 功络发城能达市 志象，；城人市口密的的度标 建筑相互 于 建筑风格 市中 区外域界，联对、 大，昼夜人 、影；响 配 实作、生活整，的配工 信息通 网络络主集和拥系 口能周不人同互口而补，形功与成 与体合协调统空 和一间联整、 充，密，缺互一为联不可各套补系 有要紧密与的交 城网 末、工作日 环境部系 功紧运能营体之间系 的 市 外 商业综合体的内在特征 大空间尺度 通道树型交通体系 ? 室内外空间 ? 将内部交通 较大，一方面与 和公共空间贯穿 城市规模相匹 起来，同时又与 配，另一方面则 城市交通系统有 与建筑功能的多 机联系，组成一 样相匹配，成为 套完善的“通道树 多功能的聚集焦 型”体系。 点。 西安万达广场  现代城市景观设计 高科技集成设施 ? 通过标志 ? 是高科技和物、小品、街道 高智能的集合。家具、植栽、铺 其先进的设施充装、照明等手段 分反映出，科学形成丰富的景观 技术的进步是这与宜人的环境。 种建筑形式产生 的重要因素。 北京熙旺中心  南南京京国国际际广广场场 重重庆庆财财富富中中心心 商业综合体产生的背景（一） 城市人口日益膨胀 土地资源日益稀缺 城市快速发展  个人生活成本加大 经济运行效率降低 高品质的生活需求 缺乏景观和活力 中心区各种矛盾突出  商业综合体 产生 办公 购物 住宿 休闲 美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。 商业综合体产生的背景（二） 在城市中的作用 随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。 提高土地利用率 产生机会收益三维空间开发 降低投资风险商业综合体 多功能空间组合 满足高效率 立体交通体系 满足多种需求 改善区域交通 商业综合体的分类 商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核 心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽 1 2 新开发区 城市副 中心 中心 商业综合体体 3 4 城市CBD 城市交通 中心 枢纽 新开发区中的商业综合体 苏州新天翔商业广场——区位 ?项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。 ?苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园 区的高速发展。 苏州新天翔商业广场——建设规模 新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。 技术指标 占地面积 19354m2 商铺 53527m2 地下超市 4700m2 总建筑面积 125801m2 写字楼 35400m2 地下车库 37977m2 容积率 6.5 酒店式公寓 37401m2 停车位 817个 ?新天翔商业广场项目拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。预计总投资逾 8亿元。 苏州新天翔商业广场——定位思路 市政交通分析 区域人口 竞争业态分析 区位条件分析 确定项目辐射 区域产业 区域欠缺业态 确定项目业态 区域 规模及配比 相关政策分析 区域公建 第一步 第二步 第三步 苏州新天翔商业广场——项目定位（一） 园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。 苏州新天翔商业广场——项目定位（二） 高档商务办公 ?园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。 园区2007年上半年经济