中信建投：金融街深度报告资金需求量大，流入尚能覆盖.docxVIP

证券研究报告·上市公司深度 房地产 2012 年资金需求加大 资金流入尚能覆盖 --上市房企 2012 年资金和销售状况分析（2） 资金：2012 年公司资金需求加大，资金流入尚能覆盖资金需求。 预计公司 2012 年在偿债、工程款和拿地上共需支出 211 亿元，其中偿债 91.24 亿元，工程款 45 亿元，中信地价款 75 亿元，远远超出公司 2011 年在上述项目上约 161.3 亿元的支出。 预计 2012 年公司可售货值 230 亿元，按 78%的去化率预测，2012年合同销售额约 180 亿元，同比增长 38%。预计 2011 年公司经营和出租物业收入约 8.5 亿元，2012 年约 11.5 亿元。预计公司 2012 年新增的贷款约 65 亿元，与 2011 年基本相当。综上，2012年公司的合同销售额、物业经营和出租收入及新增银行贷款约 256.7 亿元，可以覆盖 2012 年 250 亿元的资金需求（考虑税费和支付给职工等其他费用支出共 39 亿元）。 销售：商务地产的销售和盈利略胜住宅。 公司现有在建拟建项目建筑面积约 759 万平方米，其中商务地产占比在 70%以上。公司 2012 年可售项目有北京三个金色漫香项目、通州园中园项目和金融街 E9 地块；天津大都会；重庆金悦城和融景城；惠州项目，合计可售货值 200 亿元以上。与住宅项目比较，公司的商务地产项目在销售和盈利能力上更胜一筹。 业绩预测和投资建议： 公司在商务地产开发上优势明显，以商务地产为主的产品结构和发展战略受宏观调控影响较小，而且，金融街拓展进程加快给公司在北京区域内的商务地产发展提供了较大空间。预计公司 2011-2013 年每股收益分别为 0.65 元、0.80 元和 0.89 元，对应 PE 9.18 倍、7.47 倍和 6.74 倍，即使扣除当年公允价值损益对公司净利润的影响，公司 2011-2013 年的每股收益也能达到 0.42 元、 0.61 元和 0.89 元。和其他市值前列的上市公司比较，公司估值不高，维持公司增持评级。 预测和比率 2010A 2011E 2012E 2013E 营业收入（百万） 8,110.29 8,701.93 15,859.12 15,679.42 营业收入增长率 30.15% 7.29% 82.25% -1.13% 净利润（百万） 1,782.44 1,982.41 2,435.82 2,697.87 净利润增长率 30.52% 11.22% 22.87% 10.76% ROE 10.55% 10.73% 11.93% 11.95% EPS（元） 0.589 0.655 0.805 0.891 P/E 10.21 9.18 7.47 6.74 P/B 1.08 0.98 0.89 0.81 请参阅最后一页的重要声明  C H I N A S E C U R I T I E S R E S E A R C H 金融街(000402) 维持 增持 陈莹 chenying@ 010执业证书编号：S1440510120043 发布日期： 2012 年 2 月 13 日 当前股价： 6.21 元 目标价格 6 个月： 7.14 元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -3.13/-3.85 -5.46/2.23 -14.00/5.58 12 月最高/最低价（元） 7.92/5.58 总股本（万股） 302707.98 流通 A 股（万股） 302644.48 总市值（亿元） 178.30 流通市值（亿元） 178.26 近 3 月日均成交量（万） 1543.68 主要股东 北京金融街投资（集团）有限公司 26.55% 股价表现 22% 17% 12% 7% 2% -3% -8% -13% -18% -23% 11/1/17 11/2/17 11/3/17 11/4/17 11/5/17 11/6/17 11/7/17 11/8/17 11/9/17 11/10/17 11/11/17 11/12/17 金融街 沪深300 HTTP://RESEARCH.CSC.COM.CN 金融街 上市公司深度报告 目录 资金：2012 年公司资金需求加大 1 2012 年公司资金需求加大 1 销售和借贷是 2012 年主要资金来源 3 销售：商务地产的销售和盈利略胜住宅 4 商务地产的销售和盈利略胜住宅 4 各项目开复工和销售进展 4 公司自持物业经营情况 9 业绩预测：未来两年可实现平稳增长 10 投资建议 12 请参阅最后一页的重要声明 HTTP://RESEARCH.CSC.COM.CN 金融街 上市公司深度报告 资金：2012 年公司资金需求加