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北京万达广场一期 项目经营策划书 二○○三年十二月 北京万达广场房地产开发有限公司 目 录 1. 项目介绍…………………………………………03 页 2. 策划部分…………………………………………20 页 2.1 营销策划…………………………………………20 页 2.2 费用预算…………………………………………27 页 2.3 产品策划…………………………………………34 页 2.4 当地工程施工管理指引…………………………42 页 2.5 财务管理…………………………………………67 页 2.6 成本控制…………………………………………70 页 2 北京万达广场房地产开发有限公司 第一章 项目介绍 1.1 城市发展概况 1 城市概貌 北京，简称京，中华人民共和国首都。为历史悠久的世界著名古城。位于华北平原西北 边缘，东南距渤海约 150 千米。面积 16800 多平方千米。全市总人口为 1381.9 万人。北有 军都山，西有西山，山地占全市面积的 62%；东南是永定河、潮白河等河流冲积而成的、缓 缓向渤海倾斜的平原。山地有煤、铁等多种矿物和花岗石、大理石等优良建筑材料。 北京市中心位于北纬 39 度，东经 116 度。雄踞华北大平原北端。北京的西、北和东北， 群山环绕，东南是缓缓向渤海倾斜的大平原。北京平原的海拔高度在 20~60 米，山地一般海 拔 1000~1500 米，与河北交界的东灵山海拔 2303 米，为北京市最高峰。境内贯穿五大河， 主要是东部的潮白河、北运河，西部的永定河和拒马河。北京的地势是西北高、东南低。西 部是太行山余脉的西山，北部是燕山山脉的军都山，两山在南口关沟相交，形成一个向东南 展开的半圆形大山弯，人们称之为北京弯，它所围绕的小平原即为北京小平原。综观北京 地形，依山襟海，形势雄伟。诚如古人所言：幽州之地，左环沧海，右拥太行，北枕居庸， 南襟河济，诚天府之国。 北京全市土地面积 16807.8 平方公里。其中平原面积 6390.3 平方公里，占 38%。山区 面积 10417.5 平方公里，占 62%。城区面积 87.1 平方公里。近郊区面积 1282.8 平方公里， 远郊区面积 3198 平方公里。郊区县的面积 12239.9 平方公里。市区规划范围：东至定福庄、 西至石景山，南至南苑，北至清 河，面积 750 平方公里。市中心地区(即旧城区，东西以二 环路中心线为界，南北以护 城河中心线为界)面积 62.5 平方公里。 北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、 秋短促。年平均气温 10~12 摄氏度，1 月-7~-4 摄氏度，7 月 25~26 摄氏度。极端最低-27.4 摄氏度，极端最高 42 摄氏度以上。全年无霜期 180~200 天，西部山区较短。年平均降雨量 600 多毫米，为华北地区降雨最多的地区之一，山前迎风坡可达 700 毫米以上。降水季节分 配很不均匀，全年降水的 75%集中在夏季，7、8 月常有暴雨。 北京市现有 16 个市辖区、2 个县。据第五次全国人口普查结果，至 2000 年 11 月 1 日， 北京市人口共有 1382 万人。属特大城市。其中有 56 个民族成份，少数民族人口为 480384 人，占全市总人口数的 3.84%。人口在万人以上的少数民族有回族、满族、蒙古族，此外， 人口在千人以上的还有朝鲜族、壮族、维吾尔族、苗族、土家族、藏族。 2 经济整体情况及主要指标 改革开放以后特别是九五