高定位重开局控风险稳推进努力探索中国中铁土地一级开发整理新模式.docVIP

高定位重开局控风险稳推进努力探索中国中铁土地一级开发整理新模式 12月26日，中国中铁股份公司与贵州省黔南州、龙里 县两级政府签订“中铁贵州国际旅游体育休闲度假中心项 目”投资合作协议。该项目集众多业态为一体，采用的是土 地一、二级联动，配套产业支持互动，整体综合开发运营的 模式，在中国中铁内部尚无类似项目参考。两年多以来，中 铁贵州旅游文化发展有限公司围绕着“夯实基础、探索经验、 理顺机制、稳妥推进”的目标，结合项目实际，不断探索创 得了一定成绩。回顾过往，我们重点抓了以下几项工作: 积极总结经验,全面推进项目开发建设各项工作,并取 积极总结经验, 全面推进项目开发建设各项工作, 并取 一、谋篇布局，科学规划，确保项目开好头 中铁贵州国际旅游体育休闲度假中心项目占地30000 亩，区域范围达20平方公里，预计总投资约505亿元。项 目交通条件便利，区位优势明显，但同时也面临着政策、资 金、土地、环境等各方面的风险和考验，为保障项目顺利落 地，尽可能地打好开发基础，我们从项目选择到洽谈签约直 至完成规划耗费了大量心血。 （一）综合有利因素选择好项目。中铁贵州国际旅游体 育休闲度假中心项目距贵阳城区15公里，距龙洞堡空港经 济区6公里，处于贵阳城市东扩西联，贵阳、龙里空间一体 化发展主轴线上，有着较好的天然区位优势；2010年，贵州 省委、省政府时任领导班子首次提出“工业强省和城镇化带 动战略J在贵州省内掀起了招商引资和城镇化建设高潮， 各市、区、县地方政府均欲引进实力企业参与地方经济建设, 项目所在区域是一块从未进行过有效开发的处女地，亟待开 发；同时，项目的可行性研究获得了中国中铁股份公司和贵 州省委、省政府的大力支持，双方领导多次会面洽商，并促 成了项目最终签约。综合来讲，中铁贵州国际旅游体育休闲 度假中心是一个在良好的社会、经济发展背景下，由中央企 业和地方政府联手打造，并具有极大的自然优势和发展潜力 的综合性开发项目。项目集天时、地利、人和各方面有利因 素，为项目获取较高的定位待遇、较优惠的政策扶持奠定了 坚实基础。 （二）把握关键节点，签好投资合同。在签订项目投资 协议之时，政企双方经过积极协商，将项目争取到的有利合 同条件及优惠政策写入合同，为项目开发建设争取到了较为 优惠的政策支持，也从法律层面保证了相关政策的延续性。 项目合同有利条件主要体现在：一是以5万元每亩的综合包 干地价支付征地综合费用，确保了项目土地征地成本可控; 二是由政府完善相应的水、电、路等主要市政设施（贵龙大 道、窄冲水库），充分调动了政府参与到项目开发过程中， 帮助项目完善配套，“炒热”地块；三是免除了项目办理征 地拆迁、规划报建、立项办证等手续过程中数十项相关费用 （总费用按包干价格约定），为企业节约开发成本提供了条 件；四是享受西部大开发优惠政策，主要是按照“三免两减 半”的原则进行税收优惠，即前三年免征企业所得稅，后两年减半征收所得税的方式，缓解项目前期开发资金压力；五 是约定了土地出让金全额返还，抵减一级整理成本费用，控 制摘地风险；六是大部分开发建设用地在开发期间免交土地 使用税，降低了项目大面积开发土地闲置风险。 （三）超前进行高标准规划设计。基于城市运营发展和 项目可持续发展的原则，我们紧紧依托地方政府，遵循贵州 省生态旅游产业发展的要求，把“绿色生态、康体休闲、宜 居养生、低碳环保”的发展理念作为项目命题之基，并先后 邀请了美国道林、美国易兰、美国JMP等数家国内外高精设 计力量，高起点、高标准、高要求，集众家所长，全方位打 造项目规划定位。项目总体规划为三谷一城，即运动旅游商 务区“白晶谷”，康体休闲养生区“太阳谷”，主题公园风情 区“云栖谷”，商业城市新区“悦龙国际城”，产业形态融合 了旅游、度假、休闲、娱乐、运动、避暑、养生、养老、会 符合当前国家可持续发展要求，而且与贵州省近年来提出的 议、会展、教育、培训等多个方5项目总体规划理念不仅 议、会展、教育、培训等多个方 5 项目总体规划理念不仅 “工业强省和城镇化带动”、“最美多彩贵州”等发展战略完 全契合。2011年7月，项目总规在贵州省常委会议室专题会 上一次性审议通过，获得了高度评价。 二、提前测算、做好税务策划和多元化融资，确保项目 资金高效利用 （一）做好税收策划。根据投资协议享受西部大开发优 惠政策，主要是享有“三免两减半”的税收优惠政策，我们 对项目土地一级开发成本进行了合理测算和有效控制，同时 利用国家新出台的土地一级开发税收政策，在预算土地整理 成本的基础上，合理确定开发用地出让价格，出让金总收入 略高于土地整理成本，尽可能地使项目土地一级开发收益较 小化，使企业营业税和所得税最优，进而保证项目二级开发 土地成本合理，综合实现企业收益。 （二）做好