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中小房地产企业经营各环节的风险及其防控 【摘要】中国房地产市场在近20年的高速发展中，大大小小房地产公司都在全力开发，为了赚取高额经济利益，而忽视了对风险的控制，堆积了大量风险。本文从中小房地产企业经营活动过程入手，重点阐述和分析企业在土地取得、资金筹集和销售、按揭办理、国家政策调控、不动产登记联网、房产税等方面存在的风险，并针对性的提出了相应的风险预防和控制措施，以期促进中小房地产企业健康发展。 【关键词】房地产企业；风险防控；企业经营 房地产开发是一种资金投入量大，经营周期长，高风险的投资经营活动，在整个经营过程中伴随着各种预计到的风险和预计不到的风险。特别是对中小房地产企业而言，受企业规模，资金实力的限制往往应对风险的能力较差，所以经营中仔细筹划，规避和控制风险就成了企业的一项重要工作。 一、中小房地产企业经营各环节的风险分析 1.开发项目土地的选址与取得风险 中小房地产公司由于受资金实力的限制往往只能一次开发一个房地产项目，因此开发项目土地的位置的好?c坏，对房地产企业而言影响是巨大的，直接关系到项目开发的成功与否，所以选取开发土地所在的位置就变得非常慎重了。通常而言需要考量的因素有所在区域的经济发展水平、人口、交通、、医疗便捷程度，周边项目的影响、当地城市规划中土地位置区域经济定位和城市发展的方向、潜在的风险等等。前期研究做细致才能正确做出是否开发的决定，好多项目都由于土地所处的位置不好导致开发失败，成为“烂尾楼”或者“鬼城”。有一个典型例子：笔者所处的城市是一个地级市，一家房地产企业在下面的县级城市开发了一个商业步行街项目，项目所处的地块前面有一幢大楼需要拆除作为步行街的主要通道，但由于种种原因没有拆除，导致项目建成后没有开阔的视野，步行街藏在了大楼的后面没有展现出原来规划定位的效果，销售大打折扣，几乎无人问津，导致企业大量的资金被套，项目基本失败。这就是典型的开发选址位置不当带来的风险。 土地位置确定以后，就进入取得土地的流程。拍卖是政府目前出让土地的主要方式，这是多家竞拍最终出价高者拍到土地的一种方式。在这种方式下，一定要量力而行，不能为了面子追高地价，拍的“地王”，导致楼面地价飙升，脱离企业的实力和当地老百姓购买力水平，给以后的支付土地款和后期的销售价格定位留下风险。 2.开发资金筹集风险 开发房地产项目大量的资金储备是不可或缺的，支付土地款和开发项目建设都需要大量的资金。前几年房地产开发项目挖个坑就开始收钱随着政府管理越来越规范这种方式已经不具有可操作性，现在按照规定都是取得房屋预售许可证之后才开始预售收款。由于现在国家对房地产行业的调控，房地产企业通过银行取得贷款很难，所以实力差一点的中小型房地产企业不得不通过抵押资产或者民间高利息借贷方式取得急需的资金。但民间高利息借贷这种方式付出的资金成本相当高昂，相当于变相的“高利贷”，使得企业借贷资金风险变得非常大。实际中由于归还不起“高利贷”企业倒闭，法人“跑路”这种事屡见不鲜。 3.销售风险 销售的好坏直接关系到项目开发的成败。房地产项目由于受地段，周边环境，小区房屋户型、配套环境、销售定价、销售策略等因素的影响也存在很大的风险，综合因素好，定价合理这样房屋的销售就会快一点，反之定价过高或者位置偏僻交通不便、周边配套设施不完善的话就会差一点，这样的话就会对资金回笼速度造成影响，拖累企业后续的发展。 4.涉税风险 税收是一个国家财政收入的主要来源，依法纳税也是每一个企业的法定义务。房地产行业由于涉及的税种多，纳税金额高历来是税务部门重点关注的行业，所以对于房地产企业而言是否及时准确申报纳税就成了涉税风险的关键。实际中个别房地产企业由于心存侥幸或者其他方面的原因不能及时准确纳税被税务机关查补税款并处罚款的例子也很多，有一些企业法人甚至被追究刑事责任，造成无法弥补的后果。 5.按揭贷款风险 在房地产销售中，很多购房者由于资金不够，就向银行申请办理房屋“按揭贷款”。银行和房地产公司签订项目按揭贷款协议，购房者“按揭贷款”申请通过后把贷款的金额付给房地产公司，购房者每月归还银行贷款。这种方式在实际操作中也出现了一些风险：一些购房者办理按揭贷款后恶意拖欠，不去按期归还银行贷款，由于房地产公司是连带责任担保人，当拖欠到一定金额后银行就会从房地产公司保证金账户中划走这笔拖欠款，相当于购房者拖欠了房产公司房款。当房价上涨阶段，购房者一般不会去恶意拖欠银行按揭款，但当房价出现持续下跌，购房者会出现自己的房子卖贵了，不划算的心理，往往不会积极去还银行按揭，甚至出现弃房断供。虽然说办理按揭要将房屋抵押给银行，但实际中银行往往要找房地产公司来收取这笔钱，毕竟房地产公司是连带责任担保人，需要连带支付款项，这就形成了按揭贷款风险。 6.政策调控及其他风险 中小房地产公司由于自身抗风险的能力