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龙湖·花盛香醍营销报告
2008年1月29日
第一部分 市场及项目定位
东部区域市场分析
及项目客群素描
东部区域市场及客群分析
• 通州区域市场及客群分析
• 东五环外至通州区域市场及客群分析
• 东四环-东五环沿线区域市场及客群分析
东五环至通州区域的市场分析及客群特点
东
东 五
四
环 环
东四环-东五环
沿线区域
CBD 东五环以外区域
CBD
京通快速
通州
京沈高速
通州区域产品分析
‧通州区域内产品分析.xls
通州区域产品特点
区域内房地产发展与城市规划建设的“东拓南进"是相
吻合的。
轻轨沿线的产品因交通便利,以小户型、低总价的过渡型居住性产
品为主。
运河以东因自然环境良好,以宜居的自住型产品为主。
结论:
区域内以公寓型产品为主,整体产品类型单一,
品质相对较低,缺少既能享受综合配套、又能满
足宜居需求的高品质产品。
通州区域客群特点
• 通州项目客群多以自住为购买目的,兼具部分投资成分。
• 客群职业多以东区白领阶层、少量中层管理、私营业主为
主,尚处于资本积累阶段,购买力相对有限。
由于区域内缺少主流产业支柱,故区域内本地客户的购
买力相对较低。
结 论
• 综上所述,通州区域综合配套标准相对较低,
• 不能满足高端客群的生活需求。
通州区域内的客群由于购买力相对有限,所以我们
认为这类客户不是我们项目的主力客群。
东五环外至通州区域产品分析
• 五环外至通州区域产品分析.xls
东五环至通州区域市场分析
产品分布在各交通主干线两侧,交通便利
产品处于城乡结合部,周边环境较差,存在较大安全隐患
产品多为大型社区,周边配套设施匮乏,多依靠社区配套
产品大部分产品为过渡型自住兼投资型产品,均价在
13000元/㎡左右,90-140平米户型为主,配有少量大户型
舒适型高端宜居产品相对较少
东五环外至通州区域客群特点
客户生活半径以东部区域为主,地域观念较强烈,排斥通
州区域
以CBD高级白领、私营业主为主力客群
购买目的以自住为主,兼有少量投资
东四环至东五环区域产品分析
• 东部区域竞品项目分析.xls
东四环至东五环区域市场分析
• 东区产品分布在CBD、燕莎、朝阳公园和丽都区域范围及
沿线周边,该区域极具城市感,交通便利,配套设施完善。
• 国际氛围浓厚,商业条件充足,使得房地产租售市场活
跃,投资和自住型产品相对较为丰富。
• 产品形式以高板为主,容积率多在2 以上,密度相对较高。
产品多以大户型、高单价、高总价为主。
东四环至东五环沿线区域市场客群特点
– 客户构成及购买目的:外地的客户也占绝大的比例,
这部分客户本着在京拥有不动产,投资兼自住的目的
购买。涉外客群在区域的投资也占了一定的比例。
– 客户职业:由于东区的产品单价相对较高,总价较
高,需要客户具有较高的资本积累。故客户群多为私
营业主或外企CEO等。
花盛香醍项
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