万达广场城市综合体专题研究（初稿）.pdf

万达广场［城市综合体］专题研究（初稿） 木一杰 （2011年6月） 主要内容 第一部分：发展概况万达集团 第二部分：万达商业地产开发模式及演变 1.1、第一代产品：单体店选址及分析 1.2、单体店的开发与营销模式 2.1、第二代产品：组合店选址及分析 2.2、组合店的开发与营销模式 3.1、第三代产品：城市综合体选址及分析 3.2、城市综合体的开发与营销模式 附：万达广场三代产品转变对比 第三部分：万达第三代产品（城市综合体）成功与不足分析 第一部分：万达集团发展概况 1、总体概况  大连万达集团成立于1988年，经过23年发展，万达集团成为以商业地产、高 级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿 元，年销售额200亿元。2008年万达集团纳税近14亿元，被中国银行和中国 农业银行两家总行评为“A 类重点大客户”， 全国只有不到 50 家各行业 企业获得这个待遇。并开创全国独有的“订单式商业地”产开发模式。从商 业地产项目的规模、发展前景看，为国内最大的商业地产开发企业。  开发项目经历了第一代到现在的第三代，总计在全国达到40多个，已开业19 个万达广场，在建12个，明确的项目储备9个。已经建成的持有的收租物业 面积合计达300多万平方米，其中建成商业面积为600万平方米，建成五星级 酒店面积为26万平方米，写字楼近20万平方米。 万达集团发展概况 2、开发项目方向与目标  主要分布在国内沿海和东部经济发达的一、二线城市的核心地段， 第一、二代产品均选择省会或中心城市布局。第三代转向城市副中 心、城市开发区、CBD。  2003年宏观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他地区，同 时万达有意识的把发展重点转向了中部和西部，如成都、重庆、武 汉、南昌。从2008年、2009年以后，万达对北京、上海等重点城市 仍始终加大投资，同时对环渤海地区的市场也比较关注，可谓全国 拓展。 3、明确的产品定位  中端定位：满足中端群体的消费需求。  保证70%的受众品牌商家：70%的品牌受到70%消费者的喜爱。  快速复制：统一采用标准化实现快速复制。 第二部分：万达商业地产开发模式及演变 1.1、第一代产品：单体店选址及分析 第一代的纯商业产品选址在省会城市的 分析原因如下： 最核心区－黄金商圈。 一、面积不大：均为单体 结构店，建面一般均在4.3 －6万m2。 二、性质相似于传统的百 货公司店：业态功能单 一，主要满足消费者购物 需求，缺乏市场竞争力， 所以只能选址在城市的核 心区。 三、营销模式采取租售结 合