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房地产开发流程专题 二零一二年二月 PART1 房地产开发总论 一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 第一阶段 ：开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。 第二阶段 ：可行性研究是房地产项目开发的第二步。 第三阶段 ：申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。 此阶段一般办理以下事项 1、发改委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方 式的审查。 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相 关专业内容和范围进行审查。 6、规划部门办理项目选址意见书。 第四阶段 ：项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要 的重要一步。 1、规划总图审查及确定规划设计 房地产开发商根据规划设计通知 条件阶段，此阶段办理以下一般 书，委托有规划设计资格的单位完 事项： 成方案设计，然后持方案设计报审 1）人防办进行人防工程建设布局 表、方案设计及其说明书等有关资 审查。 料，报经城市规划行政管理部门审 2）国土资源局办理土地预审。 查，确认符合规划要求后，核发 3）公安消防支队、公安交警支 《建设用地规划许可证》。方案设 队、教育局、水利局、城管局、 计得到批准后，即可以进行初步设 环保局、园林局、文化局对建设 计。城市规划行政管理部门对建设 工程相关专业内容和范围进行审 工程的初步设计方案进行审查，确 查。 认其符合规划设计要点后，建设单 4）规划部门对规划总图进行评 位就可以进行施工图设计。城市规 审，核发《建设用地规划许可 划行政管理部门在对工程施工图及 证》。 有关材料进行审查合格后，核发 5）规划部门确定建设工程规划设 《建设工程规划许可证》。 计条件。 2、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： 1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5）国土资源局进行用地预审。 6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专 业内容进行审查。 7）建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审 查。 8）建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技 术性审查委托通知单。 9）建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件 审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 3、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：