城市综合体项目战略发展竞标方案.pdf

泛华集团南宁城市综合体项目竞标方案 二00 八年 1 第一部 项目市场背景研究以及项目定位 2 一、项目概况 项目地块北临南宁市主干道明秀路，东邻以饮食业态为主的“衡秀里”小巷，南面为公安局宿舍，西边与友爱路相望，北面为南 宁市地委。 项目地块位置优越，通过地块南侧规划路可达城市的另一主干道——友爱路；经衡秀里3 分钟步行可通衡阳路。 本项目占地面积约25721.27 平方米(约38.5 亩),初步规划总建筑面积 10.13 万平方米。我司将项目初步规划为大型超市、零售商业、 影院、儿童天地、特色餐饮、公寓等业态相结合的综合性商业广场。 概念性方案图： 3 给我们的思考： 首先是想要建设一个大的商业建筑体——购物中心，这是一个MALL？ 在这里发展一个这么大体量的商业体到底行不行？ 在这里到底需要发展什么样的商业体（什么样的MALL）？ 我们首先要思考： 我们首先不能确定是否是发展一个MALL，但是我们首先确认了这是一个大体量的商业体， 因此我们首先要考虑 影响这个商业体发展因素到底有那些因素？ 4 二、从商业说起——我们的出发点 （一）商业与商业地产 商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业 商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商 业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 这与其他的物业型态不同，商业地产本身不具体独立性，而是本质地依存于商业的运作情况。 不同的商业业态，决定了不同的商业地产间的物业价值差异。通过对这些商业业态的搭配，可 以达到商业地产的物业价值最大化。 （二）影响购物中心发展的到底有那些关键因素 1985 年美国出版的《零售辞典》则认为： “购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群体。作为一个整体进行开发和 管理，通常包括一个或多个大型的核心商店，并有众多小商店环绕其中，有庞大的停车设施，其位置靠近马路，顾客购物来去便利” 购物中心既是一种商业组织形式，又是一种零售业态，同时它还是商业地产集成发展的新模式。目前在中国，它大多是有地产商 5 投资开发、引入大型零售商租赁经营的商业地产项目 从宏观角度，就国内一类城市和二类城市的宏观经济数据来分析，可以从经济水平、交通状况和城市化水平三个方面作为衡量标 准和尺度，来具体评估该类别城市适不适合发展大型商业地产，并据此进行选址 综合上看，影响一个购物中心三大核心要素就是：经济水平、交通状况、城市化水平 核心要素一：经济水平 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈 的能力，也包括了GDP 的水准。根据国际商业地产的经验，各种零售业态的出现依据人均GDP 的上升，呈现出一定的规律性。 核心要素二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验表明，一个社会进入到汽车时代，才为Shopping Mall 的出现提供了可能。只有 当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，Shopping Mall 才能在一个城市真正的发展起来，否则只能是城市型的购物 中心。