仁寿·外滩项目全程营销体系构建.pdf

FORESIGHTFORESIGHT居高声自远居高声自远 自自远机构构 Real Estate system-integrating Provider 2008·外滩专案组荣誉出品外滩专案组荣誉出品 仁寿·外滩项目 全程营销体系构建全程营销体系构建 自远机构/2008 目目 录录 I. 形势分析 V. 客户分析 IIII. 市场分析市场分析 VIVI .价格策略价格策略 III. 区域分析区域分析 VII.营营销策策略 IV.项目分析 VIII.销售执行 ⅠⅠ 形势势分析析 房地产宏观形势分析 政策解读 城镇化浪潮 —— 1—— 房地产宏观形势分析 宏观形势分析 ① 通货膨胀成为08主旋律，客观上削弱了房价的涨幅：今年以来， 我国居民消费价格指数我国居民消费价格指数 （（CPICPI））每个月同比上涨都在每个月同比上涨都在77％％以上以上， 居住类价格同比上涨6.1%。其中，水、电及燃料价格上涨5.5%， 建房及装修材料价格上涨建房及装修材料价格上涨5.7%5.7%，，租房价格上涨租房价格上涨4.7%4.7%。。通货膨胀通货膨胀 将是08年的大趋势，客观上能够降低房价上涨的幅度。 ②② 房地产依然是宏观调控的主要行业房地产依然是宏观调控的主要行业：为落实从紧的货币政策要为落实从紧的货币政策要 求，抑制货币信贷过快增长，08年伊始中国人民银行上调存款 类金融机构人民币存款准备金率类金融机构人民币存款准备金率00．55个百分点个百分点，，使得各地银行使得各地银行 压缩房贷比列，审批管理更加严格； ③③ 而而 《《廉租住房管理办法廉租住房管理办法》》、 《《经济适用住房管理办法经济适用住房管理办法》》、 《《国国 务院关于促进节约集约用地的通知》等相关政策的出台意味着 未来未来一两年房地产依然是宏观调控的重点两年房地产依然是宏观调控的重点；； 宏观形势分析 ③③ 楼市价格涨跌互现楼市价格涨跌互现，整体成交依然冷清整体成交依然冷清：今年以来楼市成今年以来楼市成 交依然冷清，各城市房地产价格指数涨跌互现，但环比变 化幅度普遍较小化幅度普遍较小，表明全国多数城市市场观望仍在持续进表明全国多数城市市场观望仍在持续进 行； ④ 一线城市房价回归理性，二三线城市房价受土地价格、原 材料价格上升等因素影响，价格上升空间依然较大； ⑤ 房地产开发将越来越集中到大的开发商里，并且已经脱离 简单的项目开发简单的项目开发，更多的侧重于城市和区域运营更多的侧重于城市和区域运营； 宏观形势分析 ⑥⑥ 一线城市被品牌开发商主导线城市被品牌开发商主导，中小开发商到二三线城市中小开发商到二三线城市 开辟第二战场：面对国家宏观政策、信贷资金、市场环 境压力境压力，一线城市的房地产市场首当其冲的受到了强烈线城市的房地产市场首当其冲的受到了强烈 的冲击，使得越来越多的房地产开发商加入二、三线城 市的争夺或者逐步退出竞争日益激烈的房产市场市的争夺或者逐步退出竞争日益激烈的房产市场； ⑦ 如果说07年是房地产市场的调整年，那么08年将成为房 地产开发商的洗牌年； ⑧⑧ 同样从某种意义上说也是发展元年同样从某种意义上说也是发展元年；； ——2—— 2008房产政策解读 房产新政解读