房地产市场研究及趋势判断专题分析报告.pdf

2012年房地产市场研究及趋势判断 1 核心观点 contents 2 宏观环境 3 房地产市场数据 4 典型城市与典型企业 5 未来趋势研判 6 房地产转型之路 核心观点 行业筑底企稳进一步巩固，预计全年成交量将超去年再创新高 一、行业指标弱势复苏，预计四季度以平稳震荡为主 根据国家统计局公布的 1-10 月份的房地产行业数据，10 月份国房景气指数相比上月有所回升； 1-10 月份房地产同比增长 15.4%，增速与 1-9 月份持平；1-10 月份，土地购置面积同比下降 18%，降幅比 1-9 月份扩大 1.5 个百分点；1-10 月份，房屋新开工面积同比下降8.5%，降幅比 1-9 月份收窄 0.1 个百分点，同比降幅在上月扩大后有所放缓。 1-10 月除了土地购置面积呈现同比降幅扩大外，其他四个供应指标（国房景气指数、房屋新开工 面积、房地产开发投资、房地产企业资金状况）均有不同程度的好转。说明房地产行业筑底的信号进 一步确立，行业供应指标将会稳中有升。 二、经济指标继续回稳，十八大对住房制度提出新要求 10 月份多项经济指标继续呈现小幅回稳迹象：工业增加值回升 0.4%，出口回升 4.4%，消费实 际增速回升 0.3%，PMI 回升 0.4%；前十个月累计投资增速 20.7%，较前九个月加快0.2%，外贸增 6.3%，加快 0.1%，实际消费增 11.6%，加快 0.2%。多项经济指标印证了当前我国经济增速筑底回 稳的态势进一步巩固。 在宏观经济缓中趋稳的背景下，国家对房地产调控政策并无放松打算。房地产限购、限价、限 贷等政策短期内也难以退出，并且首次在党十八大报告中提出建立市场配置和政府保障相结合的住 房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。十八大报告中同时提出：推进城镇 化是推进经济结构战略性调整的重点之一，要科学规划城市群规模和布局，增强中小城市和小城镇 产业发展、公共服务、吸纳就业、人口聚集功能。这为房地产业的中长期发展提供良好的动力支 撑。 三、市场成交继续活跃，全年成交量超去年几乎已无悬念 1-10 月份，商品房销售面积 78743 万平方米，销售量已经接近去年同期。10 月市场销售虽 然较上月有所下滑，但销售量在年内依旧处于高位，连续两个月销售量均在 1 亿平方米以上， 显示传统的“金九银十”效果依在。预计年内，商品房市场仍将延续近期持续活跃的势头， 全年商品房成交超过去年几乎已无悬念。 四、1-10多城市土地供应完成率低，11月大型房企购地积极，预示明年市场 有回暖迹象 据国家统计局数据，1-10 月份，房地产开发企业土地购地面积 27659 万平方米，同比下降 18%，降幅比 1-9 月份扩大 1.5 个百分点。 据《2012 年 1-9 月全国 300 个城市土地市场交易情报》显示，今年 1-9 月全国 300 个城 市的住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)的成交面积为 2.45 万公顷，同比减少 35%，成交价格同比下跌 2%，溢价率也较去年同期减少了 10 个百分点。 同时，大部分城市的全年商品房用地计划完成情况不太乐观。北京的商品房用地供应计划仅完 成了两成多，而南京、苏州、太原等地的土地供应均不及计划面积的一半。 11 月 5 日，国土部表示，该部正在发文督促地方政府加快房地产供地，同时积极酝酿新的政 策，对年底不能完成供地计划的地方政府进行惩处。故未来两个月地方政府或忙推地。 今年之所以地方政府供地完成率低主要受到市场影响，市场不景气使得地方政府缓慢推 地，希望等到市场回暖时再推，提高土地的价格和溢价率。由于今年地方政府对土地市场预 期较悲观，使得推地意愿不积极，将会导致明年市场供不应求，或推升市场价格。 宏观环境分析 宏观经济 一、多项经济指标企稳回升，筑底回稳态势进一步巩固 全国多数经济指标继