长沙红公馆营销推广执行报告.pdf

2011年营销推广执行报告 工作汇报思路 1 新政调控影响 2 项目分析 3 营销战略 4 推广执行 5 销售执行 5 Part 1 新政调控影响  新政策解读  受限营销之道 沙新政限购细则 政策内容： 自通知发布之日起（3月4日），暂执行以下购房管理措施： 对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭）、无住房并能够 提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房 对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提 供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。 限购对象： 主城区内五区， 90平方米（含）以下新建商品住房 限购套数： 长株潭户籍家庭限购2套，无住房并能够提供本市居住证的外地家庭限购1套 限购令解读见已提交《长沙限购令解读》 购对小户型市场影响  短期对市中心的小户型公寓的成交量打击会很大，也促使开发商调整产品结构，未来几 年市中心的小户型公寓或成稀缺品，也许租金反会上涨投资价值更高。  对主城区小户型的销售将损失部分投资性客户，但对刚性需求及过渡行年轻人群需求影 响有限。  关于价格方面，限购政策出台需一段时间市场消化，短期内小户型价格涨幅有限，个别 项目在短期资金压力下可能加大优惠力度，长期小户型价格将保持平稳走势。  新推小户型对项目价格预期应以更加贴进市场均价水平，同时价格制定以应更加保守。  小户型的推售节奏，将形成崭新的局面，分批、分层推售将是众多开发商采取的主要方 式。 本轮政策调控对小户型市场影响主要集中在投资客户群体，下面我们分析其影 响形式及程度。 售项目客户结构 从客户比例来看湘腾城市广场、兰卡威国际、投资客户比例明显高于2007年销售郡原广场，说明随着区域发展 和成熟，区域内小户型的投资价值逐渐被市场接受；  随着大河西先导区、西站交通枢纽、望城坡旧城改造的规划实施区域的升值潜力巨大，是市场热点投资板块。  限购令影响的投资客户比例所占比例较大，下面我们分析限购令对投资客户具体的影响方式。 购令对投资客户的影响方式 限购令下投资人群购买力影响 受限类型 心理受限投资人群 行为受限投资人群 因政策调整预计投资收益下 因已住房套数超过限购套数，无购 受限原因 降，而减少投资行为的客户 置能力客户群体。 群体。 可以通过曲线救国的方式产生购置 有直接购置能力，主要是收 实际购置能力