恒大山水城营销推广实操方案.pdf

恒大 ·山水城 ［营销推广实操方案］ 2008年5月18日 本方案的工作重点有以下几个： 1. 山水城在区域板块中处于什么位置？ 2. 我们如何看待山水城的优劣势？ 3. 山水城的目标客户群有怎样的特征？ 4. 如何营造山水城的形象，从而打动首批业主？ 5. 6月21 日开盘，我们如何操作？ 2 第一部分、分析山水城的处境： 市场低迷 ·大盘林立 ·竞争残酷 今年五一广州楼市关键词：回暖、迟疑  供应充足，加剧市场竞争态势；  营销策略多，催暖市场氛围；  小户型增量，激发产品创新；  楼价稳定，构筑平台支撑；  看楼热情恢复，但决策仍迟疑； 合肥整体市场概况 4 现阶段，“ 日光盘”只占少数，广州大环境“旺丁不旺 财”，总体市场仍比较低迷 5 项目周边大盘林立，尤以凤凰城、翡翠绿洲、金地荔湖城的影响 力为最，但是，山水城所处的中新镇至今只有绿野山庄（未开 盘），市场对板块的认知度和认可度比较低 插合富的图 荔城碧桂园 山水城 增城 绿野山庄 万科城 保利香雪山 凤凰城 龙光峰景华庭 翡翠绿洲 金地 湖山国际 荔湖城 天河北 科学城 新塘 黄埔 6 碧桂园凤凰城——别墅  项目位置: 广州增城广园东快速路  规 模：总占地约10000亩  面积区间：五一主推双拼别墅，联排别墅 前者主力户型是299~330㎡的四~五房 后者主力户型是170㎡的四房单位  销售均价：双拼别墅9500元/㎡（含1200元装修） 联排别墅7100元/ ㎡（含1200元装修）  推货情况：5月1日主要推出77套； 其中双拼别墅57套，联排别墅20套  折扣优惠：按揭98折，一次性96折  销售情况：截至5月3日，双拼别墅成交约10套，约17％的开售率，对比上期同等均价的开 售率大幅下降约7成；而联排别墅20套由于单价较低，20套售罄  畅销户型：联排别墅面积小，单价低，成为五一期间的畅销户型  客流量及客户置业目的：现场人流较多，每天约80～100台客户，以自住客户为主 7 碧桂园凤凰城——洋房  组团名称：美寓  本期开售时间：2008年4月27日  推售范围：12、13、14、16号楼  面积区间：93.9m2-106.03m2  销售均价：4800元/ ㎡（含800元装修）  折扣优惠：按揭98折，一次性96折  销售情况：推出508套，截至5月3 日，成交 320套，出售率63％  畅销户型：南向中高层单位 8 翡翠绿洲  项目位置: 广州增城广园东快速路  规 模：总占地4000亩，首期开发独立别墅物业， 二、三期均为高层洋房  面积区间： 目前主推三期高层洋房单位，主力户型 是89平米的两房单位，少量170～220 ㎡的复式单位。  销售均价：标准层6500元/ ㎡ （含1500元/ ㎡装修）， 复式单位75