房地产融资难题的破解与涉税问题的解决措施（讲义）.pdf

房地产融资难题的破解与 房地产融资难题的破解与 涉税问题的解决措施 涉税问题的解决措施 讲授者：段光勋 讲授者：段光勋 2013年12月5日 现金为王  现 金至尊 主要内容 一、债权融资－－房地产开发贷款 一、债权融资－－经营性物业贷款 三、合作开发 四、房地产信托 五、典当 六、施工企业垫资 七、按揭贷款 八、其他手段 一、债权融资 －（1）房地产开发贷款  1、什么是债权融资？  债权融资就是借债 ，由开发企业向别人借贷。  最常见的就是向银行贷款，实践中银行一般会要求开发企 业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银 行抵押作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有土地使 用权，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷 款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工 程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监 管。  2、央行“121”号文有哪些主要内 容？  2003年6月13号央行121号文件《关于进一步 加强房地产信贷业务管事的通知》,从121号文件的 内容分析,可见其对房地产融资的影响之大。新政策 主要是对房地产开发四个环节的运作加以严格限 制。  央行121号文 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向  A 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工 贷款对象 程款的房地产开发企业。  B 贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面 积、高档商品房、别墅等项目应适当限制 。  C 对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开 发贷款并重点监控。  D 对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和 施工许可证(简称四证)的项目，不得发放任何形式的贷款。  E 严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企 业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。  F 房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发 项目总投资的３０％。 项目总投资的３０％   G 发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。 严格控制土地储备贷款的发放  A 各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的 管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎 发放此类贷款 。  B 对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款 额度不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷款期限 最长不得超过２年。  C 商业银行不得 向房地产开发企业发放用于缴交 土地出让金的贷款。 规范建筑施工企业流动资金贷款用途  A 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷 款垫资房地产开发项目。  B 承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获 得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备 （如塔 吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的 ，经 办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行 通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供 相应的信贷支持。  C 对 自有资金低、应收账款多的承建房地产建设 项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。 加强个人住房贷款管理，重点支持中 低收入家庭购买住房的需要  A 商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房 贷款的受益群体。为减轻借款人不必