房地产企业营改增讲义.pdf

一、营改增前世今生——“营改增”背景简介 • 1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并 行局面行局面 ，作为我国流转税两大主要税种作为我国流转税两大主要税种 ，占我国税收收入体系巨大占我国税收收入体系巨大 比重。 • 营业税：营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税 ，具有多次 重复性征收特点，极大加重我国交通运输、建筑业及服务业等税收 负担，不利于行业发展。 •• 增值税增值税 ：：“中性税种中性税种” ，以增值额为依据计征以增值额为依据计征 ，虽虽 “环环计征但层环环计征但层 层抵扣”，有效避免重复征税问题。 • 两税并行两税并行不符合国际税收制度符合国际税收制度整体发展趋势整体发展趋势。 二、营业税与增值税并存之缺陷 • 1、营业税与增值税混合销售存在争议。（如销售产品附带安装行为） • 2、、营业税与增值税营业税与增值税重复征税重复征税。（。（如甲供材行为如甲供材行为 ）） • 3、增值税链条不完善 ：如融资租赁、交通运输业和服务业、建筑业 等等。。 • 4、营业税存在重复征税： • ①①.营业税计税方法按营业税计税方法按营业额全额营业额全额征收征收 ，同同一项收入因分工要征多道税项收入因分工要征多道税 ， 存在重复征税问题。 • ②②.营业税劳务企业营业税劳务企业购进材料购进材料、固定资产固定资产不能抵扣不能抵扣。 • ③.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。 • ④.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。 • ⑤.差额征收问题多，监管困难。 三、“营改增”积极效应 • “营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-2015）一项重 大税制改革措施。 • 目的： • 优化税制结构，消除重复征税 ，完善增值税抵扣链条 ，促进第三产 业快速发展 ，鼓励服务业外贸出口 ，促使企业加快转型升级 ，提升 企业核心竞争力，实现国民经济与社会健康协调发展。 • 积极效应 ： • ① 减轻制造业税收负担，会加大现代服务相关业务投入力度； • ② 打通、延伸增值税抵扣链条 ，企业一些生产性服务业务转向外部 发包，促进社会专业化分工进一步细化 ； • ③为大型制造业企业实施主辅分离提供完善税制保障，已有部分生 产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业核心竞争力 进一步提升。 四、增值税特征 • 增值税：对销售货物、提供加工、修理修配劳务及提供应税服务的 单位和个人就其实现单位和个人就其实现增值额增值额征收的征收的一个税种个税种。。 • 具有以下特点： •• ①①对销售货物对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中 新增价值额征收; • ②②核心是核心是税款抵扣制税款抵扣制; • ③实行价外征收; • ④日常会计核算中，其成本不包括增值税。 五、营改增试点方案 • （一）改革试点主要税制安排 （财税[2011]110号） • 1.税率 • 在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两 档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适 用用11%11%税率税率 ，其他部分现代服务业适用其他部分现代服务业适用6%6%税率税率。 • 2.计税方式 • 交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售 不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险 业和生活性服务业业和生活性服务业 ，原则上适用增值税简易计税方法原则上适用增值税简易计税方法。 • 3.计税依据 • 原则上为原则上为发生应税交易发生应税交易取得取得全部收入全部收入。 • 4.服务贸易进出口。 • 国内内环节征收增值税节征收增值税 ，出出口实行实行零税率或免税税率或免税制度制度。 五、营改增试点方案 •• （（二二 ））改革试点期间改革试点期间过渡性政策过渡性政策安排安排。 • 1.税收收入归属。 • 试点期间保持试点期间保持现行财政体制基本稳定现行财政体制基本稳定 ，原归属试点地区营业税收入原归属试点地区营业税收入 ， 改增值税后收入仍归属试点地区 ，税款分别入库。 • 22.税收税收优惠政策过渡优惠政