2012年长沙蓝湾国际广场市场培训讲义.pdf

蓝湾国际广场市场培训讲义 第一部分：房地产宏观政策分析 第二部分：长沙房地产市场分析 第三部分：本项目竞争项目分析 第一部分：房地产宏观政策分析 一、2011年房地产宏观政策回顾 二、2012年房地产宏观政策聚焦 一、2011年房地产宏观政策回顾 2010政策回顾 • 1) 四大银行取消首套房贷7折优惠. • 从4月1日开始, 中行、工行、农行已明确取消7折利率优惠，建行需首付4成以上利率才能打7 折。从4月1日开始，若首付2成，工行执行利率8.5折，建行、农行执行利率8折，若首付比例更 高利率可略降。中行则是将首套房贷款利率调高至8.5折。 • 市场影响: 房贷市场份额较大的银行均已收紧首套房贷优惠政策。7折利率优惠取消，非投资购 房人压力大增，投资客受影响较小。 2010政策回顾 • 2) 关于贯彻落实国土资源部加强房地产用地供应和监管有关问题的通知. • 从4月1日起，各市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。用地者应当在项目开 工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对2004年8月31日前 出让而至今没有开发利用的土地，必须收回土地使用权。 • 市场影响: 该政策的颁布,有利于健全完善供地用地制度，规范土地市场交易行为，促进房地产市场 健康平稳有序运行. 2010政策回顾 • 3) 分三个时间段针对土地出让价款欠额部分加收违约金. • 对过去欠缴土地出让价款的，长沙市国土资源局和长沙市财政局从2010年1月1日算起。在2010年3月31 日前缴清的，免征违约金；2010年4月1日至6月30日清缴的，对欠款部分按土地出让合同约定额度的 50%加收违约金，2010年7月1日以后清缴的，对其欠款部分按土地出让合同约定的额度加收违约金。 • 市场影响: 在土地市场建设方面采取强硬的新措施，加强土地规费清缴力度，能够确保市房地产业的 健康发展。 2010政策回顾 • 4) 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知. • 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受 人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销 售。商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。 • 市场影响: 此举意在加强房地产市场监管，打击房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行 为。 2010政策回顾 • 5) 国务院14日常务会议. • 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷 款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。 • 市场影响:该政策的施行,能够抑制住房价格过快上涨，打击投机性购房行为。 2010政策回顾 • 6) 关于调整住房公积金提取政策的通知. • 从4月14日开始, 长沙住房公积金管理中心对家庭（包括夫妻双方及未成年子女）已有住房产权建筑面积超 过140平方米（含）再购买、建造自住房的，不予提取住房公积金。购买、建造独栋别墅、联体别墅及商住 两用自住房的，不予提取住房公积金。 • 市场影响: 公积金贷款在整个房地产市场上占的份额比较少，而且针对的人群不是太广，所以对于整个市场 的影响，还仅限于心理层面，执行力的影响较小。 2010政策回顾 • 7) 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知. • 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及 以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房 贷款。 • 市场影响: 严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民 住房问题。 2010政策回顾 • 8) 二套房贷认定标准认房不认贷. • 从4月22日开始, 以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时认定范围以家庭为单位。所谓一套房 贷、二套房贷，首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成，本人、配偶、未成年子女。一个 家庭只要购买了一套房，再买房就