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物业管理方案制定讲义 第一节 早期介入与前期物业管理 学习目标 1、了解居住区规划基本知识。 2、熟悉房地产开发基本程序。 3、掌握前期物业管理知识。 4 、能够参与物业管理的早期介入，对物业 的规划设计方案、施工质量等提出合理建 议。 基本操作 一、物业管理早期介入的准备  （一）了解物业管理对物业的基本要求（掌握） 1、物业的规划设计要科学合理、适用美观，并要方便维修和 养护。 2、建筑施工质量和建筑材料质量要好，以减少使用成本。 3、配套设施齐全，能为业主和使用人提供多种服务。 4、环境安全、方便、优美、舒适。 5、能为物业管理提供必要的设施。  情景题：金海物业管理公司为了掌握第一手资料，为日后的 管理提供依据，早期介入某房地产的前期开发建设工作，如 果公司派你具体负责此项工作，你知道物业管理对物业的基 本要求吗？ 基本操作  （二）组织技术力量（理解） 注意人员的组成 （三）收集相关资料（理解） 做到知己知彼 （四）确定工作方法（理解） 包括：阅读文本和图纸、跟踪现场、沟通联系、提供咨询报 告等 （五）准备设备器材和资金（理解）  早期介入的费用一般由开发商承担  思考题：物业公司参与物业管理的早期介入时要做 好哪些准备工作？ 基本操作 二、物业管理早期介入的实施 （一）立项决策阶段的实施（理解）  意见和建议包括哪些内容  （二）规划设计阶段的实施（理解） 1、考虑物业管理区域规划布局与配套设施的完善。 2、考虑建筑及设备设施使用和维修养护的需要。 3、考虑安全保卫系统的设置和环境保洁的需要。 情景题：作为物业管理师，你受命参与新星家园规划设计 阶段的工作，你的任务主要是全面细致地反映日后物业管 理顺利实施的各种需要，发现问题和缺陷以咨询报告的形 式提交设计单位。你知道应该注意反映哪些问题吗？ 基本操作  （三）施工安装阶段的实施（理解）  在本阶段物业公司要做好以下三方面的工作：  1、监督工程质量  2、掌握物业的全部情况  3、督促物业管理所需设施的落实  情景题：万安物业管理公司工程部赵经理参与某物业建设阶段的工作，主要 是通过参与施工管理，对工程建设提出意见。他主要应从哪些方面对工程进 行监督？ 1）监督工程质量，漏水、渗水问题，水电管线的布置。 2 ）监督建设过程，是否按图纸施工，建筑材料的规格质量。 3 ）监督物业附属设施设备的配套建设过程。 4 ）监督特殊附属设施设备的建设过程。  基本操作  （四）接管准备阶段的实施（掌握） 1、组织验收小组 2、明确验收标准（ZBP30001-90 ） 3、确定验收方案 4 、拟订日后物业管理方案和制度 5、准备验收资料 6、参与竣工验收 思考题：物业管理早期介入的内容包括哪些？  相关知识 早期介入：是指新建物业竣工（新建物业 接管验收）之前，建设单位根据项目开发 建设的需要所引入的物业管理的咨询活动。 对开发建设单位而言属于非强制性要求 早期介入的费用由开发商支付 相关知识 一、早期介入的意义（理解）  （一）完善物业规划设计方案 （二）提高物业建设工程质量  （三）为日后的物业管理工作打好基础 （四）有利于物业的销售 相关知识 二、居住区规划基本知识（了解） 建设部2002年版《城市居住区规划设计规范》。 居住区的规划设计总体上应遵循下列基本原则 P5 结合P21-P25进行学习  案例题： 物管公司有权改变小区内的公共设施吗？ 上海某一住宅小区的绿地上有两棵桂花树，每年九、十月份，醉人的  芳香四处飘溢。但去年秋天，丹桂满枝的景象却突然间消失了。住户们到  处打听绿地上那两棵大桂花树怎么不见了。经调查得知：桂花树已被物业  管理单位私下迁移了。此举引发了众怒，小区的居民纷纷指责物业管理单  位破坏公共设施，毁坏绿化，违反了《物业管理条例》。面对居民的指  责，物业管理单位以重新设计小区园林、调整绿化结构为由，拒不迁回桂  树。于是各种猜测频起：是否该物业管理单位出售桂树赢利？是否该单位  某些人迁树以改善“私家园林”？  住户们坚决要求