房地产法律风险培训课件.pdf

郭津 内容大纲 第一部分 房地产前期开发阶段 第二部分 房地产施工建造阶段 第三部分 房地产销售阶段 第四部分 物业管理阶段 第一部分 房地产前期开发阶段 一、项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险 三、项目转让的变通方式 四、合作开发 第一部分 房地产前期开发阶段 一、项目收购中的法律风险 （一） 直接收购项目方式  【案例1】 2004年7月北京某房地产公司与一项 目公司经理签订《某小区住宅项目转让协 议》，并在支付了2000万元定金后，未能按约 受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香 港公司的注册资本尚未到位，该块土地尚未过 户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的 条件。该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立 案，但一直未能将项目公司总经理抓获归案， 项目收购定金款亦未能追回。 （一） 直接收购项目方式  【项目标的风险】  【防范对策】  1、项目标的现状风险。如地理位  （1）审查房地产项目的合法 置、交通条件、是否毛地、拆迁 性。 状况等。  （2）确认是否符合上述法定转 让条件。  2、项目合法性风险。  （3）调查项目开发情况 。  （1）取得土地使用权  （4 ）避免收购毛地的风险。  （2）按照出让合同约定进行投资 开发，属于房屋建设工程的，完  （5）确认是否存在分层设立的 成开发投资总额的百分之二十五 土地使用权。 以上，属于成片开发土地的，形 成工业用地或者其他建设用地条 件。转让房地产时房屋已经建成 的，还应当持有房屋所有权证 书。  （3）国有划拨土地使用权的取得 问题。 （二）通过收购项目公司的股权间接收购项目方式  【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协 议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目公 司95%的股权，但在其接管项目公司运作项目不久就接到 了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司 与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名下的 土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封，项目运 作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰 公司追偿，但由于利丰公司已经资不抵债，新建公司的损 失实际已无法挽回。 （二） 通过收购项目公司的股权间接收购项目方式  【项目标的风险】 标的公司对外担保等或有负债的风险加大  【防范对策】 除对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受 让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察：  （1）标的公司的基本资料。  （2）标的公司的资质等级及年检情况。  （3）标的公司的经营情况。  （4）标的公司股东的财务实力与履约能力情况。 第一部分 房地产前期开发阶段 二、项目转让中的法律风险 （一）、项目直接转让 1、项目转让的特点：  （1）项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件 的房地产开发项目转让给第三方的行为。  （2）时间点上是在取得商品房预售许可证之前，否则 就可能是房屋转让。  【案例3】2000年浙江瑞安某房地产公司刘某伙同当地开 发区建设局长林某，共同从一家食品厂处以每亩30万元 的价格购地20亩，在未进行任何动工建设的情况下，于 次年1月将该块土地以每亩41.6万元的价格转卖给另一家 房地产公司。林某利用其建设局长的身份协调国土局将 土地证转