海南三亚商业地产调研报告.pdf

三亚.清平乐 清平乐 商业调研报告 2009-6 月 1 三亚.清平乐 前言 一、 市场调研背景 我在初步接触三亚经济状况过程中，初步了解到三亚在旅游、 房地产市场、商业等有许多新的发展机遇，根据三亚旅游房地产发展 态势，公司决定全力开发清平乐第四期商业部分。公司在聘请设计单 位进行项目概念性建筑规划的同时，建议让我对该项目商业部分进行 前期市场调查研究和定位策划工作。我在对三亚市场初步了解和把握 的基础上，并亲临三亚对市场进行全面性、基础性、初步性的摸底调 查和分析，并形成本市场调研报告。 二、 调研目的 1. 掌握三亚区域商业业态及业种构成; 2. 熟悉三亚区域商业布局及区域特征; 3. 研析清平乐项目周边区域商业地产经营模式； 4. 给项目的决策者提供初步决策依据； 5．为下一步详细性市场调研和项目开发策划、可行性研究提供 基础性资料； 三、 市场调研的原则 2 三亚.清平乐 本次市场调研将秉承以下三大原则： 真实性原则。 客观性原则。调研结果的评价必须是客观的，避免片面性的偏见。 及时性原则。调研资料的收集、分析和反映必须做到及时，不可 拖延时间，这样才能提高信息的参考价值。 四、市场调研的方法 用什么方法取得调查资料，对资料的真实性、准确性有着至关 重要的影响。国内外进行市场调研的方法很多，结合调查的对象和内 容，本次市场调研主要采取以下调查方法： 面谈调查法，即调查人员与被调查者面对面交谈询问有关问题。 它具有这样几个特点：1、富有灵活性，可以随机提出新问题，进行 深一步的询问；2、信息获取率高；3、当面听取被调查人的意见，了 解被调查人的真实态度。 电话调查法。 现场调查法。在调查对象中选一部分项目和人，重点或典型进 行现场调查，如竞争项目、区位新增项目、潜在竞争对手等，这种调 查法在本次调查中得以大量使用。 信息资料收集法。通过公开发行的各种统计年鉴、行业报表、报刊、 网络等渠道获得二手资料。 3 三亚.清平乐 五、调研区域 解放路、迎宾路、三亚湾路、河西路、榆涯路等沿线及相连接的 支路小街、项目周边区域，以及三亚市部分成熟小区底铺项目。 六、 重点调研对象 1. 三亚市主要百货店和综合超市 主要百货店：天成百货、明珠广场、天鸿商厦、夏日百货、一 方百货 综合超市：旺豪超市、万福隆超市、福乐多超市 2. 三亚大型专业店 专业店：建材批发市场、家具商场、家电市场 3. 项目所在地周边底层商业项目 东岸假日小区、阳光明邸、东方巴哈马、鸿洲家园 4. 三亚市主要商业街区 解放路步行街、解放路南段商业街 4 三亚.清平乐 第一部分 宏观篇- （三亚宏观市场运行情况） 一、 三亚市概况 （一） 区位及交通 三亚市地处海南省（海南岛）最南端，位于北纬 18°09′34″ —18° 37′27″、东经108°5