规范物业服务 提升企业品牌.pdf

主讲：应 勤 荣 一、物业服务企业的管理权从 何而来？ 二、物业管理到底“管”什么？ 三、管理处在物业服务中起到 什么作用？ 四、如何把物业服务工作做得 更好？ 第一部分 从物权到物业管理权 物业服务企业在物业管理中的角色定位 ） （ 一、物权是什么？ 二、物权中的所有权有那些内容？ 三、业主对建筑物管理权的行使和 物业服务企业管理权的获得？ 中华人民共和国物权法 2007年3月16 日第十届全国人民代表大会 第五次会议通过 2007年3月16 日中华人民共和国主席令第 62号公布  自2007年10月1 日起施行 一、物权基本概念 物权由法律确认的民事主体对物依法所 享有的支配权利 系指对物的权利，即将某物归于某特定主 体，由其支配，享受利益 物权法专门用于解决自然资源有限性与 人类需求无限性之间的矛盾而引发的人与 人之间紧张关系的法律制度 规范物权关系的法律 物权法上讲的物主要指不动产和动产  不动产主要是指土地及其附属物  动产是指不动产以外的物 物权是一种财产权（直接支配并排除他人 干涉） 物权包括所有权、用益物权和担保物权 二、所有权  （一）所有权系指在法律限制范围内 对物行使全面支配之权利 所有权人在法律规定的范围内独立性 地支配其所有的财产的权利 所有权：占有、使用、收益、处分、 排他性  所有权是物权中最完整、最充分、最 典型的物权 （二）房屋所有权的形式  房屋的所有权有单独所有和房屋的共有两 种形式。  单独所有简称独有，它的所有权效力当然 及于建筑物的全部，这时，房屋的所有权 是独立的，也是非常明确的。  而共有是指各共有人基于抽象概念，而分 别拥有各自应有部分的权利，但所有权的 效力仍可及于建筑物的全部。 张三 张三和李四 花费30万元 各花费15万元 独资建造 合资建造 李四居住 张三居住 每月2000元出租 独有－独管 共有－共管 王五 李四 张三 自有部分自己管、共有部分共同管 （三）建筑物区分所有权概述  1、建筑物区分所有权，又称水平权，是指 某一幢房屋本身结构区分为各个独立单 元，每一个单元均成立一个相对独立的所 有权客体，但区分为各个单元的房屋，仍 然构成一个整体，而且每一单元房屋及其 使用都离不开整个房屋共用设施支撑的一 种所有权形式 2、建筑物区分所有权的构成 建筑物区分所有权 专有部分 共用部分 业主大会 所有权 持分权 组织的成员权 3、专有部分与共用部分范围 （1）确定专有部分与共用部分范围对物业管理的 意义与作用  内容：专有部分——专项服务、特约服务 共用部分——常规服务  责任：专有部分——业主自己承担 共用部分——分别由物业管理公司与业主大会 及业主委员会承担  费用：专有部分——业主自己承担 共用部分——分别由物