古建筑用地经济价值评估-研究——以苏州市松枫堂为例.pdfVIP

摘要 古建筑用地经济价值评估研究 ——以苏州市松枫堂为例 摘要 古建筑，是我国历史文化遗产的一部分，是人类社会物质和精神文明的结晶；古 建筑也是一种特殊的不动产，由地上改良物和土地共同构成。由于历史悠久，加之自 然因素和人为因素的影响，许多古建筑随着时间推移不断损坏甚至消失，庆幸的是， 随着社会的进步、价值观的改变和传统文化传承的回归，民众对古建筑保护呼声越来 越高，国家和地方也逐步对古建筑的保护和修复采取多种措施，并不断地探索社会资 本引入的模式和路径。对古建筑用地经济价值进行准确评估，可以把土地的价值从房 地综合体中剥离出来，为与古建筑相关的土地使用权办理出让手续和市场交易提供决 策依据。 目前，国内关于这方面的研究不多，由于缺乏完整科学的技术体系，古建筑用地 的评估价值就带有很强的主观性，其所具有的历史、精神、社会、环境等价值常常被 低估，因此，本文具体采用了理论分析与实证研究相结合、定性分析与定量分析相结 合、文献搜集与外业调查相结合等方法，总结整理国内外已有研究成果的基础上，结 合区位论、稀缺资源理论和地租理论从以下方面进行研究： (1)对古建筑和古建筑用地进行概述，对比分析古建筑、历史性纪念地、古建筑用 地等相关概念；在此基础上，分析了古建筑用地的自然特征和经济特征；并依据古建 筑的类型和土地利用分类的方法对古建筑用地进行分类。 (2)古建筑周地具有内在的历史价值、精神价值、环境价值和社会价值，其内在的 价值使它携带的历史、文化和环境等信息通过人类主体的需求欲望转化为外在效用价 值，投射到经济上就是经济价值。同时，内在价值之间，内在价值和经济价值之间相 互联系、相互制约，构成古建筑用地价值的统一体，其中的单个价值因素发生变化， 能够引起其它价值因素的相应变动。本文还以均衡价值(价格)论为视角从生产者的 供给和消费者的需求来研究古建筑用地的价值。 (3)g-建筑用地经济价值的变化趋势和规律通常由各种复杂影响因素引起。本文将 古建筑用地特有的历史、社会文化等信息对古建筑用地经济价值的影响贯穿于内在的 历史价值、精神价值、社会价值、环境价值四个层面中以及相关的政策因素和制度因 素，这些都是影响古建筑用地经济价值的重要因素。 古建筑用地经济价值评估研究——以苏州市松枫堂为例 (4)经济价值评估是一种价值指示意见的过程，古建筑用地经济价值变化遵循着 一定的原则和运动规律。文章先将古建筑用地假设成一般性的建设用地计算出普通地 价，再采用模糊综合评估模型尝试性地计算历史价值、精神价值等因素产生的修正系 数，以此为基础对古建筑用地经济价值的评估进行实证研究。 古建筑用地作为一种特殊的估价对象，其经济价值评估理论与技术方法在国内甚 少，在国际上的研究也较少。本文尝试性地运用模糊综合评估法计算古建筑周地经济 价值评估的修正系数，这种方法具有一定的优势但也有缺陷，意图通过这种尝试性的 应用研究来得出所要的结论，希望对于今后建立相对完善的古建筑用地评估理论与方 法体系有一定借鉴意义。 关键词：古建筑用地；经济价值；模糊综合评估模型 lI ABSTRACT VALUE STUDYoNEVALUATIONFORECONOMICOF OF HISTORICBUILDINGLAND：ACASESTUDYSUZHOU SoNGFENGTf▲NG ABSTRACT Historic a ofthe Cultural in thematerialand China,are