项目经理培训法律风险.pdf

荣盛发展 2011第第二期项目经期项目经理 暨第六期中层练兵培训 新使命•新动力 地产企业法律风险防控漫谈 姜 勇 2011年年9月24日 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 房地产企业特点房地产企业特点： 资金密集 产品生产周期长产品生产周期长 高风险 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 房地产企业面临的各种风险房地产企业面临的各种风险 （按发生因 素） 经济风险 政治风险政治风险 自然风险 财产风险财产风险 信用风险 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 各种风险的最终体现各种风险的最终体现  法律风险法律风险 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 房地产开发的四个阶段房地产开发的四个阶段 土地获取土地获取 设计和营建阶段 销售阶段 物业管理阶段物业管理阶段 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 房地产企业土地获取方式房地产企业土地获取方式 土地出让（招拍挂） 在建工程转让或土地使用权转让 合作开发合作开发 收购房地产项目公司 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 建设用地使用权出让过程中的法建设用地使用权出让过程中的法 律风险律风险 政策及法律、法规变化的风险 政府规划方案变更的风险 出让合同对同对土地使用使用进行限制行限制的风险风险  “招拍挂”过程中的法律风险 物权法实施后物权法实施后，关于分层设立关于分层设立、地役权制度变化地役权制度变化 带来的风险 征收和征用的风险征收和征用的风险 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 案例案例11：2011年7月6 日上午9点40分，北 京京国土局二层层的土地交易大厅。北京京CBD招标现现 场。根据招标文件，Z11地块规划建筑面积14万 平米平米，主持人当场拆封招标底价持人当场拆封招标底价，宣布布这一地块块 的底价为26.32亿元。而当主持人读出中信联合 体的报价也是26.32亿元时，场内场外都是一片 嘘声。但好戏还在后头，大家发现这一地块只有 中信联合体一家报价。于是，拍卖底价提前泄密 的猜测不胫而走。 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 年77月月88 日日，北京市土地整理储备中心网站北京市土地整理储备中心网站 上挂出公告公布了CBD9个地块的出让结果。 Z11Z11地块被认定为流标地块被认定为流标。而北京市土地整理储备而北京市土地整理储备 中心对此只用了短短两行字解释：“由于只有中 信银行信银行股份有限公司和中国中信集团公司投标联股份有限公司和中国中信集团公司投标联 合体参与了该宗地第二阶段的投标，因其投标文 件中的有关内容违反了件中的有关内容违反了 《《中华人民共和国商业银中华人民共和国商业银 行法》的规定，投标被确定为无效投标，按流标 处理处理。”” 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 建设用地使用权转让的法律风险建设用地使用权转让的法律风险 转让合同无效 权属瑕疵 税收风险税收风险 权属变更登记风险 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 互动问题互动问题11： 房地产企业经营过程中涉及哪些税种房地产企业经营过程中涉及哪些税种？？ 房房地产产企业法律风险防控法律风险防控 房地产企业经营过程中涉及哪些税种房地产企业经营过程中涉及哪些税种？？ 1、企业所得税 2、营业税 3、增值税 4、土地增值税 55、印花税印花税 66、房产税房产税 7、城镇土地使用税 88、个人所得税个人所得税 9、契税 10、城建税 11、教育费附加