恒大营销策略之地产营销.pdf

第一章导论 1.1背景分析 1.11政策因素 在十一届全国人大五次会议举行的记者会上，在关于 房地产发展问题的态度上 温家宝总理态度明确，主要体现在以下几点： 1防止经济泡沫的产生，促进房地产业健康发展。 2促进房价合理回归。 3，房地产的发展，要把发挥市场配置资源的基础性作 用跟政府宏观调控相结合。这些观点都表明了政府房 地产调控的坚定决心没有动摇，而且抓住 了抑制投机和投资性需求的要害问题，采取了有针对 性的政策措施（如建设保障性住房经济型住房廉租型 住房等等）。目的及方向明确让居者有其屋。值得一 提的是我国人口基数大，对房屋的刚性需求是巨大的 而且是持续的，我们不可能满足让所有人一下子都买 得起房，所以我们说住有其居，并不意味着住者有其 1 屋。从方向上看，应该鼓励更多的人租房。让居者有 其屋，大庇天下寒士俱欢颜。 1.12经济因素 中国经济已经慢慢的走出金融危机的泥塘，从危机中 逐渐复苏过来。2008 年全国 GDP 增长率为 9%，2009 年增长率为9.2%，2010年增长率为10.1%。但是到了 2011 年 GDP 增长率下降到了 9.2%,中国经济呈现软着 陆态势。因此一旦今年海外风险或者三驾马车下滑超 过预期，决策层便会通过调整货币政策、财政政策、 房地产调控政策、以及拓宽多种融资渠道等方式，避 免中国经济硬着陆。而以上政策的施行无疑对房地产 业的发展会带来巨大的影响。 1.13文化因素 孟子日：居者有其屋！ 病者有其医！ 勤者有其业…… 学者有其为!将“居者有其屋”放在首位可见从古人开 始就已经明白拥有一套属于自己住房的重要性。在从 近代的买房文化背景分析，结婚需购房。杭州观澜时 代珑庭这一楼盘曾做出雷人广告语“你可以不买房， 2 除非你摆平丈母娘。”引起国人共鸣，国内最权威的 媒体机构——中央电视台新闻频道也就观澜时代珑庭 的丈母娘广告进行了专门报道。在当今社会能否拥有 一套房子关系到自己跟伴侣能否喜结连理。而且房子 太小不能满足丈母娘的要求不得不重新置业者比比皆 是。对现代大部分女性而言：有房子才有安全感！窝 再乱起码也属于自己的！女性周刊网络曾做过一项调 查： 由调查结果可知第一项选项在爱情和房子前两者选择 比列相差不超过 8%，而且“不确定性”也占 28%，可 见三者基本上是在 30%徘徊。说明大家还是很难在爱 情和房子面前取舍的。但是第二道选项房子对女人来 说真的那么重要，“是，没有不行这个”选择超过了 一半。“不是，但我会努力”和“有更好，没有也无 所谓”的比例分别是27.69%跟21.27%，说明超过70% 的女人都渴望得到一套属于自己的住房，都有买房愿 望。第三道选择题结婚前就一定要买房“如果经济允 许，一定要”的选择比例达到 43.4%，“必须买，没 房哪来的家”占到31.58%，“不买不结婚”“不一定 也可以结婚后共同出钱买”占剩下的 27%左右，这也 说明了大部分女性在婚前条件允许的情况下是一定要 3 购买一套属于自己的新房的。房子对孩子的影响：古 有孟母择邻而居，今有家长择校而居。由于现在家长 们重视对孩子的教育问题。以及我们现行政划分学区 的政策。所以他们选择购买房子时一般选择在名校附 近，于是有了所谓的学区房。推动了高校旁边房价的 快速上涨。 1.2研究意义 1.21理论意义 房地产业的发展也离不开基础理论加指导。加强基础 理论分析，有助于我们把握房地产业发展的基本规律， 有的放矢地对其进行调控和管理。特别是过去的十年 国内外房地产业的发展实际状况为我们提供了宝贵的 研究素材。例如美国房地产业高速发展过程中出现的 次贷危机，中国2000年—2005年房地产业迅猛发展， 为此国家出台了一系列的关于抑制房产过热发展的政 策。但是2006—2007年房地产业无视政策诱导继续暴 涨。到了 2008年全球性金融危机爆发，这根导火线导 致房产泡沫破裂。国内房价平均跌幅