物业公司前期物业管理方案.docVIP

＿＿＿＿项目 前 期 物 业 管 理 方 案 湖南省德翔物业有限公司 第一部分 物业管理服务总体模式及配套措施 一、项目调研（根据具体项目） 二、项目定位（根据具体项目） 三、该项目的管理模式（不同项目有调整） 1、 管理模式： ⑴ 紧密围绕“社会效益、共同利益”这一运作核心 ； ⑵ 提供“质价相符”的服务产品； ⑶ 倡导“以客户为中心”的流程管理思路； ⑷ 建立以流程为基石的客户需求价值链 ⑸ 推广“服务务必用心，关键在于细节”的服务理念 2、 实践该模式的思路： ⑴ 强调“注重社会效益”的服务意识，将建立良好的社会效益放在首要位置； ⑵ 强调管理团队的有效运作和服务流程的持续改进； ⑶ 强调公众服务的规范化与特约服务的个性化相结合； ⑷ 致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升； ⑸ 致力于培养员工的专业素质以及全员的参与意识； ⑹ 致力于物业功能的提升，塑造符合现代文明的商业经营环境 四、运作体系 在对该项目的管理运作过程中，将严格遵守相关的规章制度和拟定的管理模式。倡导规范化、流程化管理，打造有效的价值功能服务链。 1、整体运作流程图 拟定方案 拟定方案 组建机构 查验接管 日常运作 前期介入 岗位培训 正式进驻 指令信息反馈信息反馈授权考核 指令 信息 反馈 信息反馈 授权 考核 述职 考核 服务需求建议 反馈、回访 业主客户 客服中心 项目管理处 湖南德翔物业公司 各部门主管及作业层 意见、投诉 指挥协调 指令 3、 创建该项目物业服务有效的价值功能服务链 服务价值链 服务价值链 服务价值供应基本要素 内部满意度机制 互动服务链 日常管理 员工档案 与开发公司 企业文化导入 满意度调查 员工培训 合理化建议 业余活动 自我评价 有效激励 与对口管理部门 与广大商家、业主 与行业主管部门 与政府相关部门 社区文化建设  4、德翔物业对本项目的管理目标 管理指标承诺及实施措施对策表 序号 指标名称 国标 投标指标 测算依据 主要措施 1 公共场所设施保洁率 98% 安排、实施保洁的公共场所、设施/公共场所、设施总计×100 1、保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格； 2、每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间 3、管理人员随时引导使用人注意爱护环境卫生，逐渐培养良好情操，形成办公大楼的重要特色之一 2 清洁保洁率 99% 100% 工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正合格记录为依据 1、保洁员责任区明确，工作质量要求具体、严格，有考核、有奖励 2、保洁员上门收集垃圾，以主动服务提示热爱环境卫生 3、保洁监督机制健全。 3 绿化完好率 95% 98% 完好绿地/总绿化面积×100% 1、绿化制度、工作计划行之有效且有执行力度 2、巡逻保安人员负责环境日常保护 3、主管人员及时发现绿化问题 4、绿化监管机制健全 4 火灾发生率 1‰ (年) 0.5‰ (年) 发生火灾数/大楼总户数×100% 1、多种途径宣传消防安全 2、培训一批有较好素质和经验的巡查人员，及时发现并排除火灾隐患 3、管理到位，合理使用设施、设备等 4、分区分责任经常性进行消防安全检查，提示注意安全用电和防火 5 管理区域内治安案件发生率 1‰ 0 以辖区公安部门纪录为依据（除商家和业主内部原因造成外） 实行24小时保安巡查制度，设立24小时报警中心，落实保安各岗位职责，明确责任区域，和重点部位巡更打卡，调整闭路监控系统及红外线报警装置，以确保商家和业主人身财产安全。 6 管理人员专业岗位合格率 90% 100% 培训合格人员/培训员总计x100% 1、管理人员公司制度和岗位职责培训 2、人员培训自学与培训相结合，制度、工作计划落实 3、培训考核制度与奖罚相结合，强化培训结果。 7 公共照明及疏散指示标志完好率 95% 99% 完好公共照明、疏散指示标志数量/公共照明、疏散指示标志总数量x100% 1、每日记录检查情况及时更换检修 2、每月全面检查检修一次 3、工程维修部保持照明设施洁净 8 停车场完好率 95% 99% 完好的设备设施/停车场设施设备总计x100% 规划使用的停车场地（含室外停车场） 2、停车场设施设备正常运行，技术人员检修、确保安全正常使用 3、停车场内车辆指挥停放有序，无占用消防通道，无阻碍交通 9 消防设施设备完好率 100% 100% 完好的消防设施设备/项目部负责的消防设施设备总数x100% 专人维护保养，实行巡查制度，建立文档纪录，并由相关部门负责人监督执行，以确保消防设施设备完好无损，正常使用 10 大型及重要机电设备完好率 99% 完好的大型及重要机电设备/大型及重要机电设备总计x100% 1、建立严格的设备管理及日常运行操作规程 2、重要设备责任到人 3、认真进行日运行记录和检查 4、