抵押贷款的运作.pdf

第三章第三章 抵押贷款的运作抵押贷款的运作 • 杠杆原理杠杆原理 • 抵押贷款的偿还抵押贷款的偿还 • 抵押贷款的运行过程 • 抵押房屋的使用和管理 • 利率变化对还款额的影响利率变化对还款额的影响 • 期前还款的处理期前还款的处理 • 其他抵押贷款类型 第第一节节 杠杆原理杠杆原理 杠杆原理杠杆原理是静态地分析房地产是静态地分析房地产 投资收益的会计工具，是基于现金 流流会计准则的分析方法会计准则的分析方法，在房地产在房地产 金融和房地产开发金融和房地产开发、、经营中具有非经营中具有非 常重要的作用。 一、杠杆原理的特性 1.基本概念 资产总额V ：在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格， 即买入价。 负债M ：特指购买该项房地产而借入的资金。 股东权益股东权益E ：特指在该项房地产投资中投资者所投入的特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金自有资金。 三者的关系是：V=M+E M/VM/V为为负债比率负债比率，在投资的初始期即为在投资的初始期即为按揭成数按揭成数 （（贷款比率贷款比率）） E/V为权益比率，在投资的初始期即为首付成数（首付比率）。 收益收益CFCF：：指在房地产经营中每年所产生的指在房地产经营中每年所产生的净现金流净现金流，，即每年经即每年经 营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中，净营业收益 的分配为两部分：a付给银行贷款利息，b股东收益。 即:CF=M*i+股东收益东收益 资产收益率：R=CF/V=CF/ （M+E ） 股东收益收益率股东收益收益率：YY=股东收益股东收益//股东权益股东权益= （（CFCF-M*iM*i ））/E/E 2.原理与计算公式 由资产收益率公式 R=CF/V=CF/ （M+E ）可以得到： R=CF/V= （M*i+Y*E ）/V=M/V*i+E/V*Y ， 即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东 收益率的积之和。 由此，我们还可以得到： Y= （VR-M*i ）/E= （VR-M*i ）/ （V-M ）=i+ （R-i ）V/ （V-M ） 这里，我们记 （R-i ）为D ，即资产收益率与贷款利率的差； 记V/ （V-M ）为L，即权益比率的倒数，称为杠杆因子。则 YY=ii+D*LD*L 上述分析是基于现金流和普通会计准则的财务分析，其 结果就像普通物理学的结果就像普通物理学的 ““杠杆原理杠杆原理””一样样，所以所以，我们把我们把通通 过适当的借款来提高股东权益收益率的方法称为“财务杠杆” 法法，，怎样的杠杆因子才适当呢怎样的杠杆因子才适当呢？ 3.3.计算实例计算实例 我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作 用用，分三种情况来计算分三种情况来计算。 ⑴杠杆效应 有一幢公寓价值2000万元，投资者的自有资金 足以购买，也可向银行贷款（最高比例为90% ）， 贷款的年利率为12%，公寓出租的年净收益为300 万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率 是有明显差异的。 不同贷款比率股东权益收益率差 贷款贷款比例例/% 0 30 60 90 经营收入/万元 300 300 300 300 负债负债成本本 （贷贷款年年利息）/万元 0 72 144 216 权益收入/万元 300 228 156 84 权益资本（投入的自有资金）/万元 2000 1400 800 200 负债（贷款额）/万元 0 600 1200 1800 权