文殊院项目开发策略及运作模式.pdf

文殊院项目开发策略及运作模式 文殊院项目开发策略及运作模式 一、文殊院项目开发策略 二、文殊院项目开发策略建议 三、住房保障中心的职能及动作分解 四、文殊院的改造策略 1 一、文殊院项目开发策略 一、文殊院项目开发策略 文殊院项目的开发运作过程： 住保中心 投资开发商 专业商业管理公司 理 管 、 商 招 经营商家 2 文殊院片区开发模式 文殊院片区开发模式 态势回顾：  根据态势分析，文殊院片区如果按照传统将拆 迁土地直接拍卖土地的旧城改造模式，将难以 达到项目战略目标；  项目必须按照政府做环境、企业做市场、公众 做文化来衡量，实现城市面貌、住房保障中 心、企业和公众的多赢局面。 3 文殊院片区开发模式 文殊院片区开发模式 对文殊院项目，住房保障中心必 须承担起城市运营商的职能： 4 项目开发规模 项目开发规模  项目总用地位156.34亩； 按照核心层为1、紧密层为1.5和泛化层3.5的既定 容积率，不考虑土地开发在出让前的利润：  项目总开发建筑为17.5万平方米；  其中商业建筑面积共计11.4万平方米，其中核 心和紧密层合计10.5万平方米，泛化层0.92万 平方米；  住宅建筑面积为1.23万平方米 5 开发成本规模 开发成本规模 土地开发成本为4.94亿元； 建筑开发成本为4.63亿元； 综合开发成本为9.56亿元； 6 文殊院片区开发策略 文殊院片区开发策略 （一）分零拍卖 （一）分零拍卖 （二）整体拍卖 （二）整体拍卖 （三）挂牌出让 （三）挂牌出让 （四）整体招标 （四）整体招标 7 （一）分零拍卖 （一）分零拍卖 操作方法：  根据规划方案，由市土地交易中心对片区进行 分区域、分地块进行公开拍卖，由竞拍成功的 开发商进行开发。 商业运作模式：  分散经营 8 分零拍卖 分零拍卖  优势： 操作简便易行 投资商开发压力较小 可以降低拍卖难度，最快回收资金 9 分零拍卖 分零拍卖  劣势： 不利于城市整体形象打造