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水晶岛公寓经营运作方案 高新地产置业公司 2002.10.23 目 录 一、 产品分析………………………………………………….1 1、 产品概述 2 、 产品优劣势分析 二、 投资型物业市场分析………………………………….3 1、 产权式物业现状分析 2 、 租务市场分析谁是客户？ 1） 消费群分析 2 ） 物业品种分析 3 ） 家庭、个人投资现状 三、 经营策略………………………………………………..11 1、 房地产创富新模式产权式分期交付方式 2 、 家庭理财投资新模式少投入、低风险、高回报 3、 建立投资者的安全保证 四、 投资理财方案………………………………………….14 1、 普通公寓方案 2 、 酒店式服务商务公寓方案 3、 产权式酒店方案 五、 经营建议………………………………………………..17 1、 建立业主委员会，建立产业投资基金 2 、 成立高新地产投资俱乐部 水晶岛公寓经营运作方案 一、 产品分析 1、 产品概述 本项目位于西安高新开发区西南部二、三期规划开发的交汇处，东依唐 延路隔路为木塔寺苗圃公园，南临科技七路，西临大学生物园, 北临科技六 路与西北工业大学产业园一路相隔。 整个地形呈长方形，南北长 280 米、东西长 145 米，占地面积为 38688 平方米，总建筑面积 10 万平方米。由一栋弧形状五层钢结构商务办公楼、 一栋 22 层钢筋混凝土抗震墙结构酒店式公寓楼和玻璃体建筑造型水晶石等 单体组成。其中商务办公楼建筑面积4万9 千余平方米，酒店式公寓楼建筑 面积5万平米。 商务办公楼以销售为主，酒店式公寓楼一、二层为商业裙楼，三至十层 计划为投资型酒店式公寓，十一至二十一层为普通公寓，以销售为主。 其中公寓户型面积分布见下表：（资料来源公司企划部） 表1 户 型 单位面积（平方米） 套 数 面积小计（平方米） 售价（元/平米） 未定 106 38 4028 4300 71 18 1278 4300 87 148 12876 4300 49 410 20090 4300 123 37 4551 4300 55 36 1980 4300 88 36 3168 4300 从楼盘套数配比来看，本物业主打户型为 49 平米的小户型（410 套）和 87 平米的中小户型（148 套）。为使面积配比更加丰富，满足不同客户层面 的需求，还兼顾了其他户型结构。 2 产品优弱势点 【优势分析】 地段优势是西安高新技术产业区未来的高科技产业基地及高尚人文 社区，未来的中央商务区（CBD）周边。地域优势明显，