上海市房地产市场的市场定位报告.pdf

上海市房地产市场的市场定位报告 一、上海地产宏观市场特点 1、概况 2003—2004年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩 张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。随着房地产投资和商品房市 场价格的快速增长，进入 2005 年以来，特别是 2005 年6 月前后政府宏观调 控力度不断加大，连续强势出台了一系列金融、土地、房产政策，为偏离正 常发展轨道的楼市降温、使得整个房地产业回归理性，这为房地产也以后长 期稳定发展提供了保证。 尽管如此，在上海，房地产市场投资规模仍在稳步扩大。房地产业的支柱 产业地位仍在凸显。2003 年全年房地产业实现增加值 461.88 亿元，2004 年 更是实现了大副的增长，相对而言，2005 年的增副、价格有了一定程度的回 落，仍在比较正常的氛围内，增速高于其他各类投资主体。 2、供求关系的转变 1 不过随着新政的逐步落实，以“平 抑房价、打击炒作和剔除泡沫”为 主旨的新政整体效果已经明显。国 家统计局 2005 年前三季度的数据 显示，我国的房价涨幅逐季平稳回 落。其中一季度上涨幅度是 12.5 ％，二季度涨幅是 10.1％，而三季 度涨幅是 8.8％。去年全国房价的涨幅却在 14％至 15％之间。素有楼市 “晴雨表”之称的“国房景气指数”，今年以来一直是回落态势，处于景 气不景气的边缘，在 101 点左右徘徊。 上海市场同样不能幸免，整个地产市场已经由买方市场想卖方市场转换， 市场人气不足，信心指数下降，观望气氛浓厚，与不断放大的入市体量相 比，整个市场成交实际成交量明显缩水，市场压力极大。 2 3、上海商用地产场市场概况 据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的 地位已逐步确立，加之 2010 年世博会的拉动效应，自从去年以来，上海的 办公楼、酒店式公寓、高档住宅等的市场需求量一路走高、租金也水涨船高， 涨幅已达亚洲第一、全球第三。 今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的 3.9 万平 方米上升到 7.5 万平方米，其中绝大部分需求来自浦西地区。空置率也从上 季度的 11.5%降低为 11.1%，今年上海上述物业的租金上涨率已经达到了近 20%，不能不说是一个奇迹。 据有关数据显示，除了各类 比 例 甲 级写字楼租赁兴旺、乙级写字 自 动 化 控 制 /机 械 制 造 楼 贸 易 /销 售 销售顺畅外，其他类型的概念 咨 询 /广 告 /规 划 设 计 物 业如： SOLO、SOHO、酒店式 1% 金 融 /保 险 /投 资 公 18% 13% 高 科 技 产 业 寓等更是倍受市场追宠，也因 13% 11% 物 流 /船 务 电 子 产 品